รู้ยัง ! มาตรการ LTV คนซื้อบ้านใหม่ ต้องวางเงินดาวน์สูงขึ้น

---

หลังจากที่ธนาคารแห่งประเทศไทย ออกมาตรการควบคุมสินเชื่อบ้าน (LTV) เพื่อกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยโดยกำหนดเพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV ratio) ให้เข้มงวดขึ้น โดยมีผลบังคับใช้วันที่ 1 เม.ย. 2562 ส่งผลให้คนซื้อบ้านใหม่ต้องวางเงินดาวน์สูงขึ้น หลายคนคงสงสัยว่ามาตรการคุมเข้ม LTV ครั้งนี้จะส่งผลต่อเราอย่างไร

• คนซื้อบ้านใหม่-คอนโดใหม่ ต้องวางเงินดาวน์เท่าไหร่ กู้ได้เท่าไหร่?
• ใครจะได้รับผลกระทบจากมาตรการคุมเข้ม LTV บ้าง?

คนซื้อบ้านใหม่-คอนโดใหม่ ต้องวางเงินดาวน์เท่าไหร่ กู้ได้เท่าไหร่?

เมื่อก่อนนี้คนซื้อบ้านหลายคนมักจะยื่นกู้บ้านเงินเหลือ กู้คอนโดเงินเหลือ คือ วงเงินกู้มากกว่าราคาบ้าน หรือราคาคอนโดที่เราซื้อจริงนั่นเอง เช่น จะซื้อคอนโดราคา 1 ล้านบาท ก็ยื่นกู้ในราคา 1.2 ล้านบาท ได้เงินเหลือมา 2 แสนบาทเพื่อใช้ในการตกแต่ง เป็นเทคนิคที่นักลงทุนที่หลายคนชอบใช้เพราะถือว่าเป็นการลงทุนอสังหาริมทรัพย์โดยไม่ต้องใช้เงินตัวเอง แต่ปัญหาทีีเกิดขึ้นคือ ในยุคเศรษฐกิจไม่ดี มีคนกู้บ้านเกินกำลังผ่อนของตัวเองไปมาก เกิดเป็นหนี้เสียขึ้นมามากมาย และมีนักลงทุนเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์มาก ทำให้ราคาขายคอนโดมิเนียมสูงเกินกำลังซื้อของผู้ที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง ธนาคารแห่งประเทศไทยจึงออกมาตรการคุมเข้ม LTV (Loan-To-Value) เพื่อควบคุมสัดส่วนเงินกู้ต่อเงินมูลค่าบ้าน ทำให้มั่นใจว่าเราจะต้องมีเงินมากพอจะดาวน์บ้านในสัดส่วนที่กำหนด จึงจะกู้เงินมาซื้อบ้านซื้อคอนโดได้ โดยสัดส่วนเงินดาวน์มีกำหนดไว้ ดังนี้ 

1. ในกรณีที่ บ้านราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท

• ถ้ายังผ่อนบ้านหรือคอนโดหลังแรกไม่ถึง 3 ปี แล้วจะกู้สำหรับหลังที่ 2 จะต้องวางเงินดาวน์อย่างน้อย 20% ของมูลค่าบ้าน (กู้ได้ไม่เกิน 80% ของมูลค่าของบ้าน)
• ถ้าผ่อนบ้านหรือคอนโดหลังแรกเกิน 3 ปีขึ้นไป แล้วจะกู้สำหรับหลังที่ 2 จะต้องวางเงินดาวน์อย่างน้อย 10% ของมูลค่าบ้าน (กู้ได้ไม่เกิน 90% ของมูลค่าของบ้าน)
• และถ้ายังผ่อนอยู่ 2 หลัง แล้วจะกู้สำหรับหลังที่ 3 จะต้องวางเงินดาวน์อย่างน้อย 30% ของมูลค่าบ้าน (กู้ได้ไม่เกิน 70% ของมูลค่าของบ้าน)

2. ในกรณีที่ บ้านราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป

• สัญญาซื้อบ้านครั้งที่ 1-2 จะต้องวางเงินดาวน์อย่างน้อย 20% ของมูลค่าบ้าน (กู้ได้ไม่เกิน 80% ของมูลค่าของบ้าน)
• สัญญาซื้อบ้านครั้งที่ 3 ขึ้นไป จะต้องวางเงินดาวน์อย่างน้อย 30% ของมูลค่าบ้าน (กู้ได้ไม่เกิน 70% ของมูลค่าของบ้าน)
   

ใครจะได้รับผลกระทบจากมาตรการคุมเข้ม LTV บ้าง?

• คนกู้ซื้อบ้านหลังที่ 2 เป็นต้นไปโดยที่หลังเดิมยังผ่อนไม่หมด

นอกจากคนซื้อบ้านหลังที่ 2 เป็นต้นไปด้วยตัวเองแล้ว ยังรวมไปถึงผู้กู้ร่วมอีกด้วย เพราะชื่อของคุณจะอยู่ในสัญญาการซื้อบ้านเดิมอยู่แล้ว เมื่อคุณอยากมีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง ถึงแม้ว่าในความเป็นจริงที่อยู่อาศัยนั้นจะเป็นทีบ้านหลังแรก แต่สัญญาเก่าที่คุณเป็นผู้กู้ร่วมจะทำให้คุณต้องรับภาระเงินดาวน์ที่สูงขึ้น เพราะถือว่าเป็นการกู้ซื้อบ้านหลังที่ 2 โดยที่หลังเดิมยังผ่อนไม่หมด แต่อย่างไรก็ตาม ปัจจุบันธนาคารแห่งประเทศไทยได้ผ่อนปรนมาตรการ LTV สำหรับผู้กู้ร่วมแล้ว (link ไปบทความ) โดยถ้าผู้กู้ไม่มีชื่อเป็นกรรมสิทธิ์ จะผ่อนปรนเสมือนยังไม่เป็นผู้กู้ในครั้งนั้น ทำให้คุณไม่เสียเงินดาวน์บ้านสูงเหมือนการซื้อบ้านหลังที่ 2 นั่นเอง
อ่านเพิ่มเติม >> LTV ปลดล็อกกู้ร่วมแล้ว! ไม่มีชื่อในกรรมสิทธิ์ก็เหมือนไม่ได้กู้ 

• นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ 

นักลงทุนอสังหาฯ เก็งกำไรบ้านและคอนโด เห็นทีต้องปรับพอร์ท ถอยทัพจากการลงทุนเพิ่มในช่วงนี้เพราะการที่ต้องวางเงินดาวน์สูงขึ้น เท่ากับว่าคุณต้องมีต้นทุนในการลงทุนสูงขึ้น ยิ่งเศรษฐกิจในยุคนี้ทำให้นักลงทุนได้รับผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า (Rental Yield) ที่ต่ำลง จึงต้องดูให้ดีว่าโครงการไหนไปต่อได้ สามารถสร้างผลกำไรจากการขาย (Capital gain) ได้หรือไม่ ทำให้นักลงทุนหลายคนชะลอการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หันไปลงทุนในรูปแบบอื่น ๆ แทน

• นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

เมื่อผู้ซื้อบ้านต้องวางเงินดาวน์สูงขึ้น โครงการบ้านหลายแห่งอาจได้รับผลกระทบจากการที่ผู้ซื้อไม่พร้อมจะวางเงินดาวน์ หรือ นักลงทุนที่ตัดสินใจทิ้งเงินดาวน์เพราะคิดว่าไม่คุ้มต่อการลงทุนเมื่อต้นทุนสูงขึ้น ทำให้นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องปรับตัวให้ทัน หาลูกค้าที่มีความต้องการซื้อจริง (real demand)

ใครที่กำลังหาบ้าน หาคอนโด และคิดว่าจะกู้บ้านกับธนาคารแล้วคงต้องวางแผนให้ดี เก็บเงินไว้สำหรับดาวน์ให้มากขึ้น ส่วนคนที่จะกู้ร่วมและกังวลว่าจะได้รับผลกระทบจากมาตรการคุมเข้ม LTV นี้ก็ไม่ต้องกังวลไป เพราะในภายหลัง ธนาคารแห่งประเทศไทยได้ ผ่อนปรนมาตรการ LTV สำหรับผู้กู้ร่วมแล้ว  หมายความว่าผู้กู้ร่วมที่ไม่มีชื่อเป็นกรรมสิทธิ์ จะผ่อนปรนเสมือนยังไม่เป็นผู้กู้ในครั้งนั้น 

อ่านเพิ่มเติม >> LTV ปลดล็อกกู้ร่วมแล้ว! ไม่มีชื่อในกรรมสิทธิ์ก็เหมือนไม่ได้กู้