อัตราผลตอบแทนในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ คืออะไร

นักลงทุนอสังหาต้องรู้ ลงทุนอะไรให้ผลตอบแทนสูงกว่ากัน? หากคุณเป็นเจ้าของที่ดิน หรือนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังชั่งใจว่าจะลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์รูปแบบใด ลองดูข้อมูลจาก มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ที่จัดการประชุมระดมสมองเกี่ยวกับการกำหนดอัตราผลตอบแทนในการลงทุนประจำปี ในวันที่ 20 มกราคม 2563 เพื่อสรุปอัตราผลตอบแทนในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในปี 2562 สำหรับอสังหาฯ ประเภท บ้าน, คอนโด,โรงแรม, เซอร์วิสอะพาร์ตเมนต์, อะพาร์ตเมนต์, อาคารสำนักงาน และศูนย์การค้า ซึ่งมีอัตราผลตอบแทนแตกต่างกันตามทำเลในเมือง-นอกเมือง และ ใน-นอกเขตกรุงเทพปริมนฑล ซึ่งทำให้คุณเห็นภาพโอกาส และความเสี่ยงในการลงทุนนั่นเอง

       ผลจากการจัดประชุมระดมสมองครั้งนี้เป็นการสรุปอัตราผลตอบแทนจากสถานการณ์ตลาดอสังหาในปี 2562 รวมทั้งคาดการ์ณสถานการณ์์ตลาดอสังหาฯ ที่จะเกิดขึ้นในปี 2563 จากปัจจัยต่าง ๆ อีกด้วย ทั้งนี้สถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ในประเทศไทยได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจในประเทศ ทั้งจากสงครามการค้า Trade war ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว และการแพร่ระบาดของไวรัสโคโรน่า เป็นต้น ทำให้อัตราผลตอบแทนในอสังหาริมทรัพย์หลายประเภทปรับตัวลดลง โดยมีรายละเอียดดังนี้

โรงงาน

ถึงแม้อุตสาหกรรมในประเทศไทยจะได้รับผลกระทบจากสงครามการค้า และภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลงอย่างต่อเนื่อง แต่ก็ยังมีความหวังจากการลงทุนในเขตระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (EEC) โดยธุรกิจที่เกี่ยวเนื่อง ได้แก่ ตลาดโลจิสติกส์ และการซื้อขายสินค้าออนไลน์ที่กำลังเติบโตอย่างมาก อาจกระตุ้นให้เกิดอุปสงค์ และมีแนวโน้มที่ดีในอนาคต (หลังปี 2563) เป็นโอกาสของตลาดใหม่ ๆ ในธุรกิจทีี่เกี่ยวข้อง เช่น ตลาด Modern Logistic Property (MLP) และตลาด Multi users เป็นต้น

ศูนย์การค้า

จากปัจจัยด้านเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลง หนี้สินครัวเรือนสูงขึ้น แนวโน้มค่าใช้จ่ายครัวเรือนลดลง และการขยายตัวอย่างต่อเนื่องของธุรกิจออนไลน์ น่าจะทำให้ตลาดศูนย์การค้ามีแนวโน้มชะลอตัวลง

อาคารสำนักงาน

ถึงแม่ว่าในช่วง 10 กว่าปีที่ผ่านมาอัตราผลตอบแทนของตลาดอาคารสำนักงานจะมีแนวโน้มลดลง เนื่องจากต้นทุนค่าที่ดินในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ปรับตัวสูงขึ้นมาก แต่ปัจจุบันอัตราการเช่าสูงขึ้นโดยเฉพาะอาคารสำนักงานเกรด A ในย่าน CBD ที่มีอัตราการเช่ากว่า 95% เนื่องจากการลงทุนในอุปทานใหม่น้อย ทำให้อาคารเดิมมีแนวโน้มปรับค่าเช่าเพิ่มขึ้นได้ รวมทั้งมีการซื้ออาคารเก่ามาปรับปรุงมากขึ้น คาดว่าในอนาคตผลตอบแทนจะสูงขึ้นจากการปรับตัวของค่าเช่าเมื่อไม่มีอุปทานใหม่ ทำให้อัตราผลตอบแทนในปี 2562 ปรับตัวเพิ่มขึ้นเป็นปีแรก อย่างไรก็ตามคาดว่าในปี 2563 จะทรงตัวจากภาวะเศรษฐกิจโลก

เซอร์วิสอะพาร์ตเมนต์

ในปี 2557-2558 อัตราผลตอบแทนทรงตัว แต่มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นจากการปรับค่าเช่าในอนาคต โดยมีปัจจัยบวกจากการเปิด AEC และมีการปรับการให้บริการเป็นห้องพักให้เช่ารายวันคล้ายโรงแรม อย่างไรก็ตามในปี 2561 ปัญหาด้านกฎหมายทำให้เซอร์วิสอะพาร์ตเมนต์หลายแห่งเปิดให้บริการรายวันได้ยากขึ้น ทำให้ส่งผลต่อรายรับ อีกทั้งยังมีการแข่งขันจากตลาดคอนโดมิเนียมให้เช่า ทำให้ผลตอบแทนชะลอตัวลง

อะพาร์ตเมนต์

ตลาดอะพาร์ตเมนต์สำหรับชาวต่างชาติในเขตกรุงเทพฯ ชั้นในมีแนวโน้มปรับตัวคล้ายเซอร์วิสอะพาร์ตเมนต์ แต่อะพาร์ตเมนต์สำหรับคนไทยทั่วไปมีแนวโน้มที่จะได้รับผลตอบแทนลดลง เนื่องจากการขยายตัวของคอนโดมิเนียม และต้นทุนที่ดิน ค่าก่อสร้างที่สูงขึ้นมาก

โรงแรม

ผลกระทบจากเศรษฐกิจโลก สงครามการค้า และการระบาดของไวรัสโคโรน่าในช่วงต้นปี 2563 คาดว่าจะส่งผลกระทบต่อธุรกิจโรงแรมในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2563 ชะลอตัวลงมาก นอกจากนี้ตลาดมีแนวโน้มลงทุนโรงแรมขนาดเล็กมากขึ้น แต่ก็มีการดำเนินการอย่างจริงจังกับโรงแรมขนาดเล็กที่ไม่มีใบอนุญาต (กฎกระทรวงฯ ปี 2559 กำหนดให้ดำเนินการให้ถูกต้องในปี 2564) อาจส่งผลให้อุปทานในตลาดลดลง 20-30% เนื่องจากกลุ่มโรงแรมขนาดเล็กที่ไม่สามารถขออนุญาตโรงแรมได้ต้องออกจากตลาดไป

            อย่างไรก็ตาม อัตราผลตอบแทนข้างต้นเป็นอัตราผลตอบแทนในเขตกรุงเทพฯ และปริมนฑล ซึ่งทำให้เราเห็นภาพแนวโน้มการเปลี่ยนแปลงของอัตราผลตอบแทนในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตามอัตราผลตอบแทนจริงอาจแตกต่างกันไปตามพื้นที่ย่อย ประเภทของอสังหาริมทรัพย์ และเกรด (Segmentation) รวมถึงรายละเอียดอื่น ๆ

เพื่อความสะดวกของนักลงทุนอสังหาฯ FEASY ได้พัฒนากราฟคำนวณผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่าง ๆ เป็นเวลา 30 ปี แบบอัตโนมัติ โดยคำนวณจากต้นทุนราคาทีดินของคุณ ประกอบกับข้อมูลอัตราผลตอบแทนในการลงทุน เพื่อให้คุณเข้าใจข้อมูลตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างรวดเร็ว ง่ายดาย และสามารถนำไปปรับใช้กับสถานการณ์จริงได้

คำนวณผลตอบแทนจากการลงทุนอสังหาฯ อัตโนมัติ สมัครใช้งาน ฟรี! 

ลงทุนอสังหา, อัตราผลตอบแทน, โรงแรม, อะพาร์ตเมนต์

บทความต้นฉบับ : http://feasyonline.com/content/detail/1138

12 ศัพท์คอนโด ที่มือใหม่ควรรู้ก่อนลงทุนอสังหาฯ by Tooktee.com

ศัพท์คอนโด ที่นักลงทุนอสังหาฯหลายๆคน ที่สนใจเริ่มลงทุนอสังหาฯ อาทิ คอนโด บ้าน หรือไม่ว่าจะเป็นผู้ที่สนใจซื้ออยู่เอง อาจจะงงกับคำศัพท์เฉพาะซึ่งไม่ค่อยได้ยินมาก่อน Tooktee.com จึงขอรวบรวมคำศัพท์ที่นักลงทุนอสังหาฯ มือใหม่จำเป็นต้องรู้ ที่ต้องรู้ความหมายของคำศัพท์ต่างๆ ก่อนที่จะซื้อ หรือลงทุนอสังหาฯ
 

1.  Presales /พรี – เซล /
   เป็นศัพท์คอนโด ทางธุรกิจที่คุ้นเคยในหมู่นักลงทุนอสังหาฯ ประเภทคอนโด เนื่องจากเป็นช่วงเวลาที่ทำให้เกิดการซื้อขายอสังหาฯ ในราคาช่วงก่อนเปิดตัวโครงการอย่างเป็นทางการ จึงทำให้นักลงทุนได้ราคาต่ำกว่าตลาด ประกอบกับสามารถเลือกจองตำแหน่งห้องชุดได้ก่อนคนอื่น ส่วนใหญ่ผู้ซื้อจะมีสิทธิ์ถือครองเป็นระยะเวลา 2-3 ปี ก่อนคอนโดสร้างเสร็จ ผู้ซื้อสามารถเลือกจองทำเลได้ก่อน และตัดสินใจซื้อได้จากการดูห้องตัวอย่างที่ทางโครงการจัดแสดงไว้ให้ ซึ่งเหมาะกับการลงทุนอสังหาฯ ระยะสั้น หรือเรียกได้ว่าเป็นแบบเก็งกำไร
   
   
    
2. Resales /รี – เซล /
   Resale คือ ราคาขายต่อหลังจากที่โครงการนั้นได้สร้างเสร็จแล้ว ซึ่งจะมีราคาสูงกว่า ช่วง Presales และเปิดตัวโครงการในระยะแรก ข้อดีของการซื้อช่วง Resales ในแง่ของผู้ซื้อคือ ได้เห็นสภาพบ้านหรือห้องชุด วัสดุที่ใช้ ทำเลที่ตั้ง ผู้ซื้อสามารถเห็นสภาพห้อง วัสดุที่ใช้ ทำเล วิวได้จริงทั้งหมด ก่อนตัดสินใจซื้อ ซึ่งนักลงทุนอสังหาฯ สามารถทำกำไรจาก Capital Gain หรือ Rental Yield ได้ในระยะยาว หรือในบางกรณี Resale คือการขายต่อสิทธิ์ในการจองโครงการก่อนโครงการสร้างเสร็จ หรือเรียกว่า ขายดาวน์  ในขณะที่นักลงทุนสามารถทำกำไรเพิ่มได้จากราคาขายในตลาดที่สูงขึ้น ทำให้ Capital Gain (ผลกำไรส่วนต่างจากราคาทรัพย์) เพิ่มขึ้นได้ในระยะยาว
   
   
    
3. VIP Day /วีไอพี เดย์/
   วันพิเศษที่ผู้พัฒนาโครงการจัดขึ้นให้กับลูกค้าเก่าของบริษัท หรือผู้ที่ลงทะเบียนจองล่วงหน้า โดยจะได้รับสิทธิพิเศษมากมาย ทั้งราคา ส่วนลด ของแถม รวมถึงการเลือกตำแหน่งห้องก่อนคนอื่น ส่วนใหญ่แล้ว ราคาที่ขายใน VIP Day จะเป็นราคาที่ต่ำที่สุดในช่วงเวลาขายของโครงการ เพื่อสร้างแรงจูงใจให้กลุ่มลูกค้าซื้อเพื่อนำไปทำกำไรในการขายต่อได้ อีกทั้งผู้พัฒนายังได้ผลพลอยได้จากการมียอดจองบางส่วนก่อน Presales ทำให้โครงการดูน่าสนใจในการลงทุนซื้อ
   
   
    
4. Capital Gain /แคพ’ พิเทิล – เกน/
   สำหรับศัพท์คอนโด คำนี้ ถือได้ว่าเป็นส่วนสำคัญสำหรับนักลงทุนอสังหาฯ เนื่องจากเป็นการเก็งกำไรที่เกิดขึ้นจากมูลค่าของอสังหาฯ ซึ่งมีการปรับตัวจากวันที่ซื้อ โดยนักลงทุนส่วนใหญ่มักใช้ Capital Gain เป็นตัวตัดสินว่าโครงการอสังหาฯ นั้นคุ้มจะลงทุนหรือไม่  โดยการคำนวนด้วย เอากำไรตั้ง หารด้วยต้นทุนที่ซื้อมา และ คูณด้วย 100 จะเป็น % ของ Capital Gain ซึ่งโดยส่วนใหญ่แล้วนักลงทุนอสังหาฯ จะมองตัวนี้เป็นเกณฑ์ในการเลือกซื้ออสังหาฯ ในตัวเลือกที่คุ้มค่าที่สุด หรือมี Capital Gain ที่สูงสุด โดยเฉลี่ยแล้ว การลงทุนอสังหาฯ Capital gain อยู่ที่ 10 – 15% ต่อปี (สำหรับโครงการใหม่)
   
   
   กำไร / ต้นทุนที่ซื้อมา x 100 = % ของ Capital Gain
   
    
5. Rental Yield Rate /เรน’ เทิล – ยีลด – เรท/
   เบื้องต้น Rental Yield จะบอกว่าคอนโดฯ ที่ซื้อมาลงทุนปล่อยเช่านั้นเทียบกับเงินลงทุนแล้วจะได้รับผลตอบแทนสักกี่มากน้อย คล้ายๆ กับค่า Dividend Yield หรืออัตราผลตอบแทนเงินปันผลจากการเล่นหุ้นนั่นเอง ยิ่งผลลัพธ์หรือเปอร์เซ็นต์ Rental Yield ยิ่งสูงก็เท่ากับว่าคอนโดฯ ที่เราซื้อยิ่งมีราคาถูกมากเท่านั้น ซึ่งในความหมายก็คือคอนโดฯ มีศักยภาพหรือมีความคุ้มค่าสูงในการลงทุน
   
   ความหมายของอัตราผลตอบแทนการปล่อยเช่าทั้งในส่วนของคอนโดและบ้านตลอดทั้งปี ซึ่งนักลงทุนสามารถคาดคะเนรายได้จากสูตรคำนวณ โดยหากคิดออกมาแล้ว Rental Yield Rate อยู่ในระดับ 5-7% ถือว่าโครงการนั้นควรค่าแก่การลงทุน
   
   
   (ค่าเช่าที่จะได้รับต่อเดือน x 12) – ต้นทุน / ราคาที่ซื้อ x 100 = %
   
   
   
    
6. Occupancy Rate /ออค’ คิวเพินซี – เรท/
   ศัพท์คอนโด คือ อัตราการเข้าพักที่อยู่อาศัยของคอนโดฯ โดยสามารถวัดคุณภาพของโครงการได้จากจำนวนผู้พักอาศัย เพราะหากโครงการไหนมีจำนวนผู้เข้าอยู่อาศัยจำนวนมาก ยิ่งวัดได้ว่ามีความต้องการเข้าอยู่อาศัยสูงด้วยเช่นกัน จึงเหมาะแก่การลงทุนเพื่อเก็งกำไรจาก Capital Gain และ Rental Yield
   เช่น คอนโดย่านเพลินจิต โครงการ ABC มีจำนวนผู้พักอาศัยอยู่ที่ 70% จากจำนวนยูนิตที่ปล่อยขายทั้งหมด ยิ่งถ้าคอนโดนั้น ๆ มีการเข้าอยู่ในอัตราที่สูงจะแสดงให้เห็นว่า คอนโดนี้มีความต้องการเข้าอยู่อาศัยสูง ซึ่งนักลงทุนอสังหาฯ สามารถซื้อเก็บไว้ เพื่อกำไรจาก Capital Gain และมีโอกาสปล่อยเช่าคอนโดได้ง่าย และได้ Rental Yield กลับมาสูง
   
   
   
   
   
   
    
7. Property Fund /พร็อพเพอร์ตี้ ฟันด์/
   สำหรับคำนี้จะเป็นที่รู้จักในหมู่นักลงทุนอสังหาฯ ที่เลือกลงทุนในรูปแบบของกองทุน โดย Property Fund จะเป็นกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ โดยเป็นกองทุนที่จัดตั้งขึ้นเพื่อนำเงินที่ได้จากการขายหน่วยลงทุนไปซื้อหรือเช่าอสังหาฯ ซึ่งกำไรที่ได้จากการบริหารอสังหาฯ (หักต้นทุนบริหารที่ต้องเสียไป) จะถูกนำไปแบ่งจัดสรรให้ผู้ถือหน่วยลงทุน อาจจะอยู่ในรูปแบบของเงินปันผล หรือมูลค่าหน่วยลงทุน (์NAV) ที่เพิ่มสูงขึ้นก็ได้
   
   
    
8. REIT (Real Estate Investment Trust)  /รีท/
   ส่วนใหญ่คนจะรู้จัก REIT ในรูปแบบของกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาฯ โดยนักลงทุนอสังหาฯ ที่ถือใบทรัสต์ จะเป็นผู้รับประโยชน์ในทรัพย์สินของกองทรัสต์ ซึ่ง REIT จะอยู่ภายใต้การกำกับดูแลสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย
   
   
   
   ที่มาภาพ : https://blog.sansiri.com/changing-of-ladprao-intersection/
    
9.  New CBD (New Central Business District)  /นิว ซี บี ดี/
   คำนี้ถูกย่อมาจาก New Central Business District หรือย่านศูนย์กลางเศรษฐกิจ ซึ่งเหมาะแก่การลงทุน เนื่องจากมีอัตรา Capital Gain และ Rental Yield ค่อนข้างสูงตามดีมานด์หรืออุปสงค์ในพื้นที่นั้น ๆ โดยทำเลที่ถูกยกระดับให้เป็น New CBD ได้แก่ รัชดาภิเษก พระราม 9 และ ห้าแยกลาดพร้าว เป็นต้น
   
   
   
   ที่มาภาพ : https://www.sanook.com/home/13373/
    
10. Prime Locations – Areas  /ไพรม-โลเค’เชิน 
    เป็นทำเลที่ตั้งโครงการอยู่ใจกลางเมือง มีศักยภาพและมักจะเพิ่มมูลค่าที่ดินรวมไปถึงอสังหาฯ อยู่เรื่อยๆ จึงมักเป็นที่นิยมของนักลงทุนอสังหาฯ ส่วนใหญ่มักจะอยู่ในโซน CBD หรือ Central Business District 
    
    เช่น  Prime location ในลอนดอน คือ City of Westminster, Prime location ในนิวยอร์ก คือ Manhattan และ Prime location ในกรุงเทพฯ คือ สีลม-สาทร สุขุมวิท-ชิดลม-เอกมัย ซึ่งเป็นย่านยอดนิยมสำหรับการลงทุนอสังหาฯ
    
    
    ที่มาภาพ : https://www.ananda.co.th/blog/
     
11. Downtown /ดาวนทาวน์/
    คือ โซนพื้นที่ในเขตพื้นที่ชั้นในตัวเมือง แหล่งรวมสถานที่สำคัญ เช่น อาคารสำนักงานบริษัทชั้นนำ ห้างสรรพสินค้า ตัวอย่างพื้นที่ในกรุงเทพฯ เช่น เพลินจิต-ชิดลม ซึ่งเป็นพื้นที่ที่น่าสนใจสำหรับการลงทุนอสังหาฯ  นอกจากนี้ก็ยังมีย่าน สีลม-สาทร, สุขุมวิทตอนต้น ฯลฯ
    
     
12. Midtown /มิดทาวน์/
    คือ โซนพื้นที่ในเขตพื้นที่ชั้นกลางที่อยู่ถัดออกมาจากโซนพื้นที่ชั้นใน เป็นย่านที่อยู่อาศัยที่ไม่ไกลจากในตัวเมืองมากนัก เช่น ย่านเพชรบุรี พระราม 9 รัชดาภิเษก ลาดพร้าว รัชโยธิน พหลโยธิน อ่อนนุช

รู้จัก ศัพท์คอนโด มา12 ศัพท์แล้ว สำหรับนักลงทุนอสังหาฯ ท่านใดที่มีประสบการณ์การลงทุนบ้านและคอนโดฯ มาบ้างแล้ว คงทราบกันดีกับคำศัพท์มากมายที่ Tooktee.com ได้หยิบยกมาเป็นตัวอย่าง ตลอดจนคำศัพท์ในอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านอย่าง MRR , MLR , Loan Interest ก็เป็นส่วนหนึ่งในเรื่องที่ผู้ซื้อหรือลงทุนมือใหม่ที่ขอสินเชื่อบ้าน ต้องรู้จักความหมายเหล่านี้ก่อนเช่นกัน

ศัพท์คอนโด
ลงทุนคอนโด 
Condo 
ลงทุนอสังหา 
เริ่มลงทุนอสังหาฯ 
นักลงทุนอสังหาฯ 
ศัพท์อสังหา 

เว็บไซต์อ้างอิง : https://www.tooktee.com/content/detail/1985/

12 ศัพท์คอนโด ที่มือใหม่ควรรู้ก่อนลงทุนอสังหาฯ by Tooktee.com

ศัพท์คอนโด ที่นักลงทุนอสังหาฯหลายๆคน ที่สนใจเริ่มลงทุนอสังหาฯ อาทิ คอนโด บ้าน หรือไม่ว่าจะเป็นผู้ที่สนใจซื้ออยู่เอง อาจจะงงกับคำศัพท์เฉพาะซึ่งไม่ค่อยได้ยินมาก่อน Tooktee.com จึงขอรวบรวมคำศัพท์ที่นักลงทุนอสังหาฯ มือใหม่จำเป็นต้องรู้ ที่ต้องรู้ความหมายของคำศัพท์ต่างๆ ก่อนที่จะซื้อ หรือลงทุนอสังหาฯ
 

1.  Presales /พรี – เซล /
   เป็นศัพท์คอนโด ทางธุรกิจที่คุ้นเคยในหมู่นักลงทุนอสังหาฯ ประเภทคอนโด เนื่องจากเป็นช่วงเวลาที่ทำให้เกิดการซื้อขายอสังหาฯ ในราคาช่วงก่อนเปิดตัวโครงการอย่างเป็นทางการ จึงทำให้นักลงทุนได้ราคาต่ำกว่าตลาด ประกอบกับสามารถเลือกจองตำแหน่งห้องชุดได้ก่อนคนอื่น ส่วนใหญ่ผู้ซื้อจะมีสิทธิ์ถือครองเป็นระยะเวลา 2-3 ปี ก่อนคอนโดสร้างเสร็จ ผู้ซื้อสามารถเลือกจองทำเลได้ก่อน และตัดสินใจซื้อได้จากการดูห้องตัวอย่างที่ทางโครงการจัดแสดงไว้ให้ ซึ่งเหมาะกับการลงทุนอสังหาฯ ระยะสั้น หรือเรียกได้ว่าเป็นแบบเก็งกำไร
   
   
    
2. Resales /รี – เซล /
   Resale คือ ราคาขายต่อหลังจากที่โครงการนั้นได้สร้างเสร็จแล้ว ซึ่งจะมีราคาสูงกว่า ช่วง Presales และเปิดตัวโครงการในระยะแรก ข้อดีของการซื้อช่วง Resales ในแง่ของผู้ซื้อคือ ได้เห็นสภาพบ้านหรือห้องชุด วัสดุที่ใช้ ทำเลที่ตั้ง ผู้ซื้อสามารถเห็นสภาพห้อง วัสดุที่ใช้ ทำเล วิวได้จริงทั้งหมด ก่อนตัดสินใจซื้อ ซึ่งนักลงทุนอสังหาฯ สามารถทำกำไรจาก Capital Gain หรือ Rental Yield ได้ในระยะยาว หรือในบางกรณี Resale คือการขายต่อสิทธิ์ในการจองโครงการก่อนโครงการสร้างเสร็จ หรือเรียกว่า ขายดาวน์  ในขณะที่นักลงทุนสามารถทำกำไรเพิ่มได้จากราคาขายในตลาดที่สูงขึ้น ทำให้ Capital Gain (ผลกำไรส่วนต่างจากราคาทรัพย์) เพิ่มขึ้นได้ในระยะยาว
   
   
    
3. VIP Day /วีไอพี เดย์/
   วันพิเศษที่ผู้พัฒนาโครงการจัดขึ้นให้กับลูกค้าเก่าของบริษัท หรือผู้ที่ลงทะเบียนจองล่วงหน้า โดยจะได้รับสิทธิพิเศษมากมาย ทั้งราคา ส่วนลด ของแถม รวมถึงการเลือกตำแหน่งห้องก่อนคนอื่น ส่วนใหญ่แล้ว ราคาที่ขายใน VIP Day จะเป็นราคาที่ต่ำที่สุดในช่วงเวลาขายของโครงการ เพื่อสร้างแรงจูงใจให้กลุ่มลูกค้าซื้อเพื่อนำไปทำกำไรในการขายต่อได้ อีกทั้งผู้พัฒนายังได้ผลพลอยได้จากการมียอดจองบางส่วนก่อน Presales ทำให้โครงการดูน่าสนใจในการลงทุนซื้อ
   
   
    
4. Capital Gain /แคพ’ พิเทิล – เกน/
   สำหรับศัพท์คอนโด คำนี้ ถือได้ว่าเป็นส่วนสำคัญสำหรับนักลงทุนอสังหาฯ เนื่องจากเป็นการเก็งกำไรที่เกิดขึ้นจากมูลค่าของอสังหาฯ ซึ่งมีการปรับตัวจากวันที่ซื้อ โดยนักลงทุนส่วนใหญ่มักใช้ Capital Gain เป็นตัวตัดสินว่าโครงการอสังหาฯ นั้นคุ้มจะลงทุนหรือไม่  โดยการคำนวนด้วย เอากำไรตั้ง หารด้วยต้นทุนที่ซื้อมา และ คูณด้วย 100 จะเป็น % ของ Capital Gain ซึ่งโดยส่วนใหญ่แล้วนักลงทุนอสังหาฯ จะมองตัวนี้เป็นเกณฑ์ในการเลือกซื้ออสังหาฯ ในตัวเลือกที่คุ้มค่าที่สุด หรือมี Capital Gain ที่สูงสุด โดยเฉลี่ยแล้ว การลงทุนอสังหาฯ Capital gain อยู่ที่ 10 – 15% ต่อปี (สำหรับโครงการใหม่)
   
   
   กำไร / ต้นทุนที่ซื้อมา x 100 = % ของ Capital Gain
   
    
5. Rental Yield Rate /เรน’ เทิล – ยีลด – เรท/
   เบื้องต้น Rental Yield จะบอกว่าคอนโดฯ ที่ซื้อมาลงทุนปล่อยเช่านั้นเทียบกับเงินลงทุนแล้วจะได้รับผลตอบแทนสักกี่มากน้อย คล้ายๆ กับค่า Dividend Yield หรืออัตราผลตอบแทนเงินปันผลจากการเล่นหุ้นนั่นเอง ยิ่งผลลัพธ์หรือเปอร์เซ็นต์ Rental Yield ยิ่งสูงก็เท่ากับว่าคอนโดฯ ที่เราซื้อยิ่งมีราคาถูกมากเท่านั้น ซึ่งในความหมายก็คือคอนโดฯ มีศักยภาพหรือมีความคุ้มค่าสูงในการลงทุน
   
   ความหมายของอัตราผลตอบแทนการปล่อยเช่าทั้งในส่วนของคอนโดและบ้านตลอดทั้งปี ซึ่งนักลงทุนสามารถคาดคะเนรายได้จากสูตรคำนวณ โดยหากคิดออกมาแล้ว Rental Yield Rate อยู่ในระดับ 5-7% ถือว่าโครงการนั้นควรค่าแก่การลงทุน
   
   
   (ค่าเช่าที่จะได้รับต่อเดือน x 12) – ต้นทุน / ราคาที่ซื้อ x 100 = %
   
   
   
    
6. Occupancy Rate /ออค’ คิวเพินซี – เรท/
   ศัพท์คอนโด คือ อัตราการเข้าพักที่อยู่อาศัยของคอนโดฯ โดยสามารถวัดคุณภาพของโครงการได้จากจำนวนผู้พักอาศัย เพราะหากโครงการไหนมีจำนวนผู้เข้าอยู่อาศัยจำนวนมาก ยิ่งวัดได้ว่ามีความต้องการเข้าอยู่อาศัยสูงด้วยเช่นกัน จึงเหมาะแก่การลงทุนเพื่อเก็งกำไรจาก Capital Gain และ Rental Yield
   เช่น คอนโดย่านเพลินจิต โครงการ ABC มีจำนวนผู้พักอาศัยอยู่ที่ 70% จากจำนวนยูนิตที่ปล่อยขายทั้งหมด ยิ่งถ้าคอนโดนั้น ๆ มีการเข้าอยู่ในอัตราที่สูงจะแสดงให้เห็นว่า คอนโดนี้มีความต้องการเข้าอยู่อาศัยสูง ซึ่งนักลงทุนอสังหาฯ สามารถซื้อเก็บไว้ เพื่อกำไรจาก Capital Gain และมีโอกาสปล่อยเช่าคอนโดได้ง่าย และได้ Rental Yield กลับมาสูง
   
   
   
   
   
   
    
7. Property Fund /พร็อพเพอร์ตี้ ฟันด์/
   สำหรับคำนี้จะเป็นที่รู้จักในหมู่นักลงทุนอสังหาฯ ที่เลือกลงทุนในรูปแบบของกองทุน โดย Property Fund จะเป็นกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ โดยเป็นกองทุนที่จัดตั้งขึ้นเพื่อนำเงินที่ได้จากการขายหน่วยลงทุนไปซื้อหรือเช่าอสังหาฯ ซึ่งกำไรที่ได้จากการบริหารอสังหาฯ (หักต้นทุนบริหารที่ต้องเสียไป) จะถูกนำไปแบ่งจัดสรรให้ผู้ถือหน่วยลงทุน อาจจะอยู่ในรูปแบบของเงินปันผล หรือมูลค่าหน่วยลงทุน (์NAV) ที่เพิ่มสูงขึ้นก็ได้
   
   
    
8. REIT (Real Estate Investment Trust)  /รีท/
   ส่วนใหญ่คนจะรู้จัก REIT ในรูปแบบของกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาฯ โดยนักลงทุนอสังหาฯ ที่ถือใบทรัสต์ จะเป็นผู้รับประโยชน์ในทรัพย์สินของกองทรัสต์ ซึ่ง REIT จะอยู่ภายใต้การกำกับดูแลสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย
   
   
   
   ที่มาภาพ : https://blog.sansiri.com/changing-of-ladprao-intersection/
    
9.  New CBD (New Central Business District)  /นิว ซี บี ดี/
   คำนี้ถูกย่อมาจาก New Central Business District หรือย่านศูนย์กลางเศรษฐกิจ ซึ่งเหมาะแก่การลงทุน เนื่องจากมีอัตรา Capital Gain และ Rental Yield ค่อนข้างสูงตามดีมานด์หรืออุปสงค์ในพื้นที่นั้น ๆ โดยทำเลที่ถูกยกระดับให้เป็น New CBD ได้แก่ รัชดาภิเษก พระราม 9 และ ห้าแยกลาดพร้าว เป็นต้น
   
   
   
   ที่มาภาพ : https://www.sanook.com/home/13373/
    
10. Prime Locations – Areas  /ไพรม-โลเค’เชิน 
    เป็นทำเลที่ตั้งโครงการอยู่ใจกลางเมือง มีศักยภาพและมักจะเพิ่มมูลค่าที่ดินรวมไปถึงอสังหาฯ อยู่เรื่อยๆ จึงมักเป็นที่นิยมของนักลงทุนอสังหาฯ ส่วนใหญ่มักจะอยู่ในโซน CBD หรือ Central Business District 
    
    เช่น  Prime location ในลอนดอน คือ City of Westminster, Prime location ในนิวยอร์ก คือ Manhattan และ Prime location ในกรุงเทพฯ คือ สีลม-สาทร สุขุมวิท-ชิดลม-เอกมัย ซึ่งเป็นย่านยอดนิยมสำหรับการลงทุนอสังหาฯ
    
    
    ที่มาภาพ : https://www.ananda.co.th/blog/
     
11. Downtown /ดาวนทาวน์/
    คือ โซนพื้นที่ในเขตพื้นที่ชั้นในตัวเมือง แหล่งรวมสถานที่สำคัญ เช่น อาคารสำนักงานบริษัทชั้นนำ ห้างสรรพสินค้า ตัวอย่างพื้นที่ในกรุงเทพฯ เช่น เพลินจิต-ชิดลม ซึ่งเป็นพื้นที่ที่น่าสนใจสำหรับการลงทุนอสังหาฯ  นอกจากนี้ก็ยังมีย่าน สีลม-สาทร, สุขุมวิทตอนต้น ฯลฯ
    
     
12. Midtown /มิดทาวน์/
    คือ โซนพื้นที่ในเขตพื้นที่ชั้นกลางที่อยู่ถัดออกมาจากโซนพื้นที่ชั้นใน เป็นย่านที่อยู่อาศัยที่ไม่ไกลจากในตัวเมืองมากนัก เช่น ย่านเพชรบุรี พระราม 9 รัชดาภิเษก ลาดพร้าว รัชโยธิน พหลโยธิน อ่อนนุช

รู้จัก ศัพท์คอนโด มา12 ศัพท์แล้ว สำหรับนักลงทุนอสังหาฯ ท่านใดที่มีประสบการณ์การลงทุนบ้านและคอนโดฯ มาบ้างแล้ว คงทราบกันดีกับคำศัพท์มากมายที่ Tooktee.com ได้หยิบยกมาเป็นตัวอย่าง ตลอดจนคำศัพท์ในอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านอย่าง MRR , MLR , Loan Interest ก็เป็นส่วนหนึ่งในเรื่องที่ผู้ซื้อหรือลงทุนมือใหม่ที่ขอสินเชื่อบ้าน ต้องรู้จักความหมายเหล่านี้ก่อนเช่นกัน

ศัพท์คอนโด
ลงทุนคอนโด 
Condo 
ลงทุนอสังหา 
เริ่มลงทุนอสังหาฯ 
นักลงทุนอสังหาฯ 
ศัพท์อสังหา 

เว็บไซต์อ้างอิง : https://www.tooktee.com/content/detail/1985/

12 ศัพท์ควรรู้ก่อนเริ่มลงทุนอสังหา – คอนโด (สำหรับนักลงทุนมือใหม่) by Tooktee.com

นักลงทุนอสังหาฯ หลายๆคน ที่สนใจเริ่มลงทุนอสังหาฯ อาทิ คอนโด บ้าน หรือไม่ว่าจะเป็นผู้ที่สนใจซื้ออยู่เอง อาจจะงงกับคำศัพท์เฉพาะซึ่งไม่ค่อยได้ยินมาก่อน Tooktee.com จึงขอรวบรวมคำศัพท์ที่นักลงทุนอสังหาฯ มือใหม่จำเป็นต้องรู้ ที่ต้องรู้ความหมายของคำศัพท์ต่างๆ ก่อนที่จะซื้อ หรือลงทุนอสังหาฯ

https://www.tooktee.com/contents/detail/1985

1. Presales /พรี – เซล /
   เป็นคำศัพท์ทางธุรกิจที่คุ้นเคยในหมู่นักลงทุนอสังหาฯ ประเภทคอนโด เนื่องจากเป็นช่วงเวลาที่ทำให้เกิดการซื้อขายอสังหาฯ ในราคาช่วงก่อนเปิดตัวโครงการอย่างเป็นทางการ จึงทำให้นักลงทุนได้ราคาต่ำกว่าตลาด ประกอบกับสามารถเลือกจองตำแหน่งห้องชุดได้ก่อนคนอื่น ส่วนใหญ่ผู้ซื้อจะมีสิทธิ์ถือครองเป็นระยะเวลา 2-3 ปี ก่อนคอนโดสร้างเสร็จ ผู้ซื้อสามารถเลือกจองทำเลได้ก่อน และตัดสินใจซื้อได้จากการดูห้องตัวอย่างที่ทางโครงการจัดแสดงไว้ให้ ซึ่งเหมาะกับการลงทุนอสังหาฯ ระยะสั้น หรือเรียกได้ว่าเป็นแบบเก็งกำไร
   
   
    
2. Resales /รี – เซล /
   Resale คือ ราคาขายต่อหลังจากที่โครงการนั้นได้สร้างเสร็จแล้ว ซึ่งจะมีราคาสูงกว่า ช่วง Presales และเปิดตัวโครงการในระยะแรก ข้อดีของการซื้อช่วง Resales ในแง่ของผู้ซื้อคือ ได้เห็นสภาพบ้านหรือห้องชุด วัสดุที่ใช้ ทำเลที่ตั้ง ผู้ซื้อสามารถเห็นสภาพห้อง วัสดุที่ใช้ ทำเล วิวได้จริงทั้งหมด ก่อนตัดสินใจซื้อ ซึ่งนักลงทุนอสังหาฯ สามารถทำกำไรจาก Capital Gain หรือ Rental Yield ได้ในระยะยาว หรือในบางกรณี Resale คือการขายต่อสิทธิ์ในการจองโครงการก่อนโครงการสร้างเสร็จ หรือเรียกว่า ขายดาวน์  ในขณะที่นักลงทุนสามารถทำกำไรเพิ่มได้จากราคาขายในตลาดที่สูงขึ้น ทำให้ Capital Gain (ผลกำไรส่วนต่างจากราคาทรัพย์) เพิ่มขึ้นได้ในระยะยาว
   
   
    
3. VIP Day /วีไอพี เดย์/
   วันพิเศษที่ผู้พัฒนาโครงการจัดขึ้นให้กับลูกค้าเก่าของบริษัท หรือผู้ที่ลงทะเบียนจองล่วงหน้า โดยจะได้รับสิทธิพิเศษมากมาย ทั้งราคา ส่วนลด ของแถม รวมถึงการเลือกตำแหน่งห้องก่อนคนอื่น ส่วนใหญ่แล้ว ราคาที่ขายใน VIP Day จะเป็นราคาที่ต่ำที่สุดในช่วงเวลาขายของโครงการ เพื่อสร้างแรงจูงใจให้กลุ่มลูกค้าซื้อเพื่อนำไปทำกำไรในการขายต่อได้ อีกทั้งผู้พัฒนายังได้ผลพลอยได้จากการมียอดจองบางส่วนก่อน Presales ทำให้โครงการดูน่าสนใจในการลงทุนซื้อ
   
   
    
4. Capital Gain /แคพ’ พิเทิล – เกน/
   สำหรับคำนี้ ถือได้ว่าเป็นส่วนสำคัญสำหรับนักลงทุนอสังหาฯ เนื่องจากเป็นการเก็งกำไรที่เกิดขึ้นจากมูลค่าของอสังหาฯ ซึ่งมีการปรับตัวจากวันที่ซื้อ โดยนักลงทุนส่วนใหญ่มักใช้ Capital Gain เป็นตัวตัดสินว่าโครงการอสังหาฯ นั้นคุ้มจะลงทุนหรือไม่  โดยการคำนวนด้วย เอากำไรตั้ง หารด้วยต้นทุนที่ซื้อมา และ คูณด้วย 100 จะเป็น % ของ Capital Gain ซึ่งโดยส่วนใหญ่แล้วนักลงทุนอสังหาฯ จะมองตัวนี้เป็นเกณฑ์ในการเลือกซื้ออสังหาฯ ในตัวเลือกที่คุ้มค่าที่สุด หรือมี Capital Gain ที่สูงสุด โดยเฉลี่ยแล้ว การลงทุนอสังหาฯ Capital gain อยู่ที่ 10 – 15% ต่อปี (สำหรับโครงการใหม่)
   
   
   กำไร / ต้นทุนที่ซื้อมา x 100 = % ของ Capital Gain
   
    
5. Rental Yield Rate /เรน’ เทิล – ยีลด – เรท/
   เบื้องต้น Rental Yield จะบอกว่าคอนโดฯ ที่ซื้อมาลงทุนปล่อยเช่านั้นเทียบกับเงินลงทุนแล้วจะได้รับผลตอบแทนสักกี่มากน้อย คล้ายๆ กับค่า Dividend Yield หรืออัตราผลตอบแทนเงินปันผลจากการเล่นหุ้นนั่นเอง ยิ่งผลลัพธ์หรือเปอร์เซ็นต์ Rental Yield ยิ่งสูงก็เท่ากับว่าคอนโดฯ ที่เราซื้อยิ่งมีราคาถูกมากเท่านั้น ซึ่งในความหมายก็คือคอนโดฯ มีศักยภาพหรือมีความคุ้มค่าสูงในการลงทุน
   
   ความหมายของอัตราผลตอบแทนการปล่อยเช่าทั้งในส่วนของคอนโดและบ้านตลอดทั้งปี ซึ่งนักลงทุนสามารถคาดคะเนรายได้จากสูตรคำนวณ โดยหากคิดออกมาแล้ว Rental Yield Rate อยู่ในระดับ 5-7% ถือว่าโครงการนั้นควรค่าแก่การลงทุน
   
   
   (ค่าเช่าที่จะได้รับต่อเดือน x 12) – ต้นทุน / ราคาที่ซื้อ x 100 = %
   
   
   

#ลงทุนคอนโด
#ลงทุนอสังหา
#Condo 
#เริ่มลงทุนอสังหาฯ 
#นักลงทุนอสังหาฯ 
#คอนโด

เว็บไซต์อ้างอิง https://www.tooktee.com/contents/detail/1985