ดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน กู้ซื้อบ้าน แบงก์ไหนถูกสุด อัพเดทปี 2563

อยากจะกู้ซื้อบ้านสักหลัง ? ”ขอสินเชื่อบ้าน ดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน เลือกธนาคารไหนดี ” หรือ “สินเชื่อบ้าน ธนาคารไหนน่าสนใจที่สุด”  เป็นคำถามของยอดฮิตผู้ที่กำลังต้องการจะตัดสินใจขอเงินกู้เพื่อผ่อนบ้าน ดอกเบี้ยถูกก็ยิ่งลดภาระให้เราผ่อนบ้านได้แบบสบาย ๆ แล้วช่วงนี้หลายธนาคารก็มีโปรโมชั่นสินเชื่อบ้านออกมาให้เลือกมากมายเลยด้วย Tooktee รวบรวมข้อมูลอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน อัปเดตประจำเดือนพฤษภาคม ปี 2563 ไปดูอันดับอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยต่ำสุด 3 ปีแรกมาให้ได้ดูกันว่า จะเป็นธนาคารที่ท่านกำลังสนใจอยู่หรือไม่

ดอกเบี้ยเงินกู้แบ่งออกได้เป็น 2 ประเภท คือ

1. อัตราดอกเบี้ยเงินกู้แบบคงที่ (Fixed Rate) โดยอัตราดอกเบี้ยจะถูกกำหนดไว้เป็นตัวเลขเฉพาะ ไม่มีการขยับขึ้นหรือลดลง ทุกอย่างจะคงที่ตลอดสัญญาอายุเงินกู้หรือในช่วงระยะเวลาที่กำหนดไว
   เช่น สมมติว่า ดอกเบี้ยเงินกู้อยู่ที่ 5 เปอร์เซ็นต์ต่อปี เราต้องผ่อนทั้งหมด 10 ปี เท่ากับว่า เราต้องผ่อนที่ 5% ตลอดระยะเวลา 10 ปี
2.  อัตราเงินกู้แบบลอยตัว (Floating Rate) ดอกเบี้ยเงินกู้ที่จะมีการเปลี่ยนแปลงไปตามการลงทุนของสถาบันการเงินหรือผู้ให้กู้ ซึ่งผู้ให้กู้จะประกาศออกมาเป็นระยะซึ่ง MLR และ MRR ถูกจัดอยู่ในประเภทอัตราเงินกู้แบบลอยตัว (Floating Rate) แบบที่ 2 

• MLR ย่อมาจาก Minimum Loan Rate อัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารพาณิชย์เรียกเก็บจาก “ลูกค้ารายใหญ่ชั้นดี” เช่น มีประวัติการเงินที่ดี มีหลักทรัพย์ค้ำประกันอย่างเพียงพอ ส่วนใหญ่ใช้กับ “เงินกู้ระยะยาวที่มีกำหนดระยะเวลาที่แน่นอน”
• MRR ย่อมาจาก Minimum Retail Rate อัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารพาณิชย์เรียกเก็บจาก “ลูกค้ารายย่อยชั้นดี” 

การมองหาสถาบันการเงินเพื่อยื่นกู้ สินเชื่อบ้าน จึงเป็นหนึ่งในข้อพิจาณาสำคัญ ซึ่งปัจจัยโดยทั่วไปที่ใช้ประกอบการเลือกสถาบันการเงินหรือธนาคารก็คือ ดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน ซึ่งเป็นไปตามเงื่อนไขของแต่ละธนาคาร และยังมีปัจจัยอื่นๆ เป็นตัวแปร อย่างโปรโมชั่นหรือแคมเปญทางการตลาดที่แต่ละธนาคารจะจัดเสริมในแต่ละช่วงด้วย  คราวนี้เรามาลองดูดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านว่าธนาคารไหนถูกที่สุดกัน ซึ่งรวบรวมไว้โดย http://www.Tooktee.com


ตารางอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านและคอนโดฯ ของธนาคารพาณิชย์ อัพเดท 30 มิ.ย. 63

อันดับ	ธนาคาร	ดอกเบี้ย	อัตราดอกเบี้ย (ไม่รวมประกันชีวิตคุ้มครองสินเชื่อ”MRTA”)
	สินเชื่อบ้าน ธนาคารแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์	1.9 % ดอกเบี้ยเริ่มต้น 1.90% ต่อปี สำหรับลูกค้าที่มีรายได้ตั้งแต่ 75,000 บาทต่อเดือนขึ้นไป	โฮมโลน โดนใจ สินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำ 1.90% สินเชื่อบ้านใหม่ ดอกเบี้ยโดนใจ … ผ่อนสบายๆ ดอกเบี้ยเริ่มต้น 1.90% หรือผ่อนล้านละ 3,500 บาท (ภายใน 2 ปีแรก) โปรโมชั่นค่าจดจำนอง เมื่อซื้อประกัน MRTA/MLTA ผ่านธนาคาร ตั้งแต่วันนี้ – 30 มิถุนายน 2563 ดูรายละเอียด : https://bit.ly/2X0zMkq
	สินเชื่อบ้าน  ธนาคารอาคารสงเคราะห์	2.95%   สินเชื่อ D Plus ปี 2563	สินเชื่อ D Plus ปี 2563เดือนที่ 1 -24    = 2.95% ต่อปีเดือนที่ 25 -36  = MRR -3.00% ต่อปีเดือนที่ 37 -42  = 0.00% ต่อปีเดือนที่ 43 จนถึงตลอดอายุสัญญา-กรณีลูกค้าสวัสดิการ    = MRR-1.00% ต่อปี -กรณีลูกค้ารายย่อย (MOU)*    = MRR-0.75% ต่อปี -กรณีลูกค้ารายย่อย    = MRR-0.50%  ต่อปียื่นคำขอกู้ตั้งแต่วันที่ 14 มีนาคม 2563 ถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2563 อนุมัติ และทำนิติกรรมภายในวันที่ 31 กรกฎาคม 2563 ดูรายละเอียด  : https://www.ghbank.co.th ดูอัตรา MRR ปัจจุบันได้ ที่นี่
	สินเชื่อบ้าน ธนาคารทีเอ็มบี	3.23 % ปีที่ 1-3 MRR	สินเชื่อบ้าน ทีเอ็มบี วงเงินขั้นต่ำ 500,000 บาท สูงสุดไม่เกิน 20,000,000 บาทกรณีซื้อบ้านจากโครงการทั่วไป (ฟรีค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย และค่าประเมินราคาหลักทรัพย์) ปีที่ 1 – 3 : MRR – 1.48% ต่อปี หลังจากนั้น : MRR – 1.38% ต่อปี (ตลอดอายุสัญญา) *อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรก 5.15% ต่อปี **อัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง 5.22% ต่อปี ดูอัตรา MRR ปัจจุบันได้ ที่นี่ดูรายละเอียด : https://www.tmbbank.com ดูอัตรา MRR ปัจจุบันได้

ต้องการดูดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน ทุกธนาคาร

 ดอกเบี้ยบ้าน
ดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน
สินเชื่อคอนโด
สินเชื่อบ้าน
โปรโมชั่นสินเชื่อบ้าน

เว็บไซต์อ้างอิง : https://www.tooktee.com/contents/detail/1841

12 ข้อต้องตรวจสอบเอกสารสิทธิ โฉนดที่ดิน สำหรับนายหน้า ก่อนซื้อ-เช่าที่ดิน

ราคาที่ดินก็แพงขึ้นเรื่อย ๆ จะซื้อทั้งทีต้องลงทุนเยอะ แต่สภาพคล่องต่ำ ก่อนจะซื้อที่ดินสักแปลงเราจึงต้องตรวจสอบศักยภาพของที่ดินก่อนว่าคุ้มค่ากับราคาหรือไม่ เพราะบางครั้งที่ดินที่เรามองว่าสวย ทำเลดี อาจไม่ได้มีมูลค่ามากอย่างที่ตั้งราคาขายไว้ หรือ ที่ดินบางที่อาจจะดูไม่ดีนักแต่เราสามารถนำไปพัฒนาให้มีมูลค่าสูงได้ เพราะเป็นที่ดินที่มีศักยภาพสูงนั่นเอง วันนี้ Feasy โปรแกรมวางแผนการลงทุนอสังหาฯ ออนไลน์ จะมาสรุปสิ่งที่เราต้องเช็คก่อนซื้อที่ดิน จะได้ไม่พลาดนั่นเอง

http://feasyonline.com/content/detail/1201
12 ข้อต้องตรวจสอบเอกสารสิทธิ โฉนดที่ดิน สำหรับนายหน้า ก่อนซื้อ-เช่าที่ดิน

1. ตำแหน่งที่ดิน

อย่างแรกที่เราต้องตรวจสอบคือ ตำแหน่งและรูปร่างของที่ดิน วิธีการตรวจสอบราคาที่ดิน ได้แก่ การดูขอบเขตที่ดินผ่านเว็บไซต์ของกรมที่ดิน ดูลักษณะที่ดินผ่าน Google maps หรือการลงพื้นที่ไปสำรวจที่ดินด้วยตัวเอง ไม่ว่าอย่างไรก็ตามคุณต้องรู้ตำแหน่งที่ถูกต้อง และ รูปร่างที่ดิน ซึ่งมีผลต่อศักยภาพการพัฒนาอาคาร เพราะรูปร่างที่ดินที่มีมุมมาก หรือ แคบจนเกินไป ก็จะพัฒนาอาคารได้ยาก

2. ทางเข้าออก ติดถนนสาธารณะ หรือ ถนนส่วนบุคคล

ขั้นตอนต่อไปเราต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่าที่ดินของเรามีทางเข้าออกถูกต้องตามกฎหมายหรือไม่ ซึ่งวิธีนี้อาจดูด้วยตาเปล่าอย่างเดียวไม่ได้ ต้องตรวจสอบเขตทางผ่านเว็บไซต์ของราชการ เพราะ ที่ดินบางทำเลอาจดูเหมือนมีทางเข้าออกทีรถและคนสามารถใช้ได้แต่ตามกฎหมายถนนนั้นเป็นที่ดินของบุคคลอื่น ทำให้เราไม่มีสิทธิใช้ได้ เป็นต้น หากที่ดินของเราติดถนน เราต้องตรวจสอบด้วยว่าเป็นถนนสาธารณะ หรือ ถนนส่วนบุคคล เพราะมีผลต่อศักยภาพการพัฒนาอาคารเช่นกัน

3. สีผังเมือง บอกศักยภาพการพัฒนาอาคาร และประเภทอาคารที่สร้างได้

สีผังเมืองในแต่ละพื้นที่จะแต่งต่างกัน เพื่อควบคุมการขยายตัวของเมือง แต่ละพื้นที่จึงมีศักยภาพในการพัฒนาอาคารต่างกันนั่นเอง ที่ดินใจกลางเมือง หรือที่ดินตามแนวรถไฟฟ้ามักจะมีศักยภาพตามสีผังเมืองที่สูงกว่าที่ดินเขตนอกเมือง หมายความว่าจะสามารถพัฒนาอาคารได้ขนาดใหญ่กว่าแม้มีที่ดินขนาดเท่ากัน และสามารถพัฒนาอาคารประเภทพาณิชยกรรมได้โดยมีเงื่อนไขน้อยกว่า เช่น หากเรามีที่ดินขนาด 2 ไร่

กรณีที่ 1

ที่ดินตั้งอยู่ในพื้นที่สีแดง พ.3 ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม มี FAR 7 และ OSR 4.5% จะพัฒนาอาคารได้สูงสุด 22,400 ตร.ม. (ตามข้อกำหนด FAR) โดยต้องมีพื้นที่ว่างรอบอาคารเพียง 144 ตร.ม. จากพื้นที่ดิน 1,600 ตร.ม. และสามารถพัฒนาอาคารได้หลากหลายประเภท

กรณีที่ 2

ที่ดินตั้งอยู่ห่างออกไปเพียง 10 เมตร แต่ไปตกอยู่ในพื้นที่สีเหลือง ย.3 ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย FAR 2.5  และ OSR 12.5% จะสามารถพัฒนาอาคารได้สูงสุด 8,000 ตร.ม. (ตามข้อกำหนด FAR) โดยต้องมีพื้นที่ว่างรอบอาคาร 400 ตร.ม. เท่ากับว่าพัฒนาอาคารได้ขนาดเล็กลง อีกทั้งยังไม่สามารถมารถพัฒนาอาคารบางประเภท หรือ ต้องพัฒนาภายใต้เงื่อนไขต่าง ๆ เช่น สร้างอาคารพานิชยกรรมขนาดตั้งแต่ 1,000 ตร.ม. ขึ้นไปไม่ได้ เป็นต้น

จาก 2 กรณีข้างต้นจะเห็นว่า ศักยภาพการพัฒนาของที่ดินจะต่างกันอย่างมากหากอยู่บนพื้นที่สีผังเมืองคนละสีกัน แม้ที่ตั้งจะห่างกันเพียงเล็กน้อยก็ตาม หากคุณต้องการตรวจสอบสีผังเมืองง่าย ๆ Feasy ได้รวบรวมสีผังเมือง 21 จังหวัดพร้อมระบุข้อมูล FAR, OSR มาไว้บนแผนที่
สมัครสมาชิก ตรวจสอบสีผังเมืองฟรี ที่นี่

ดูเพิ่มเติม
อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (Floor Area Ratio: FAR) คืออะไร? อัตราส่วนของพื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม (Open Space Ratio: OSR) คืออะไร?

4. การเวนคืนที่ผ่านและในอนาคต

ก่อนซื้อที่ดินควรตรวจสอบว่าจะมีการเวนคืนที่ส่งผลกระทบกับที่ดินของเราหรือไม่ Feasy ได้รวบรวมข้อมูลแนวเวนคืนใน 21 จังหวัด และลิงค์เอกสารราชการมาไว้บนแผนที่เพื่อให้คุณสามารถเข้าถึงได้ง่าย ๆ

 สมัครสมาชิก ตรวจสอบแนวเวนคืนใน 21 จังหวัดฟรี ที่นี่ 

5. พื้นที่ห้ามก่อสร้าง

คล้ายกับการตรวจสอบแนวเวนคืน ในแต่ละพื้นที่อาจมีประกาศกระทรวงมหาดไทย ที่จะกำหนดว่าห้ามก่อสร้าง ดัดแปลง ใช้หรือเปลี่ยนการใช้อาคารบางชนิดหรือบางประเภท เช่น พื้นที่รอบท่าอากาศยานจะมีข้อกำหนดว่าในระยะใกล้ๆ เช่น ระยะ 300 เมตรจากแนวเขตที่ดินของสนามบินไม่สามารถสร้างอาคารที่มีความสูงเกิน 12 เมตร ห้องแถวหรือตึกแถว เป็นต้น ในขณะที่ระยะที่ไกลออกไปก็จะปรับข้อกำหนดต่าง ๆ กันไป ก่อนการซื้อที่ดินจึงควรตรวจสอบให้แน่ใจว่าจะสามารถพัฒนาอาคารได้ตามที่เราวางแผนไว้ Feasy ได้รวบรวมพื้นที่ห้ามก่อสร้าง 21 จังหวัดไว้เพื่อให้คุณตรวจสอบข้อมูลได้ง่ายขึ้น

 สมัครสมาชิก ตรวจสอบพื้นที่ห้ามก่อสร้างใน 21 จังหวัดฟรี ที่นี่ 

เมื่อเราเห็นศักยภาพของที่ดิน และต้องการทราบรายละเอียดเพิ่มเติมเพื่อตัดสินใจ ซื้อ-ขายที่ดิน ต้องตรวจสอบ จากการคัดโฉนด ที่สำนักงานที่ดิน ซึ่งคุณจะทราบข้อมูลเพิ่มเติม ได้แก่

6. ผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์

ด้านหลังโฉนดที่ดินจะมีชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินอยู่

7. การจดจำนอง (ถ้ามี)

ด้านหลังโฉนดที่ดินจะแสดงข้อมูลนิติกรรมที่เกี่ยวข้องกับที่ดินนั้น หากติดจำนองกับธนาคารอยู่ก็จะสามารถตรวจสอบได้

8. การรอนสิทธิ์

ได้แก่ ภาระจำยอม สัญญาเช่า ที่ดินใต้แนวสายไฟฟ้าแรงสูง เป็นต้น ซึ่งจะส่งผลอย่างมากต่อมูลค่า ราคาที่ดิน เพราะทำให้ไม่สามารถใช้ประโยชน์ได้เต็มที่นั่นเอง

9. หากที่ดินของคุณอยู่ในพื้นที่หมิ่นเหม่
   เช่น อาจครอบคลุมสีผังเมือง 2 สี หรืออยู่ใกล้กับแนวเวนคืนมาก ทำให้คุณไม่มั่นใจว่าที่ดินอยู่ในแนวเขตสีผังเมือง แนวเวนคืน พื้นที่ห้ามก่อสร้างใด ก็ควรส่งเอกสารตรวจสอบกับกรมที่ดินเพื่อความมั่นใจ
10. ตรวจสอบว่าโฉนดเป็นของจริงหรือไม่

ในบางกรณีเจ้าของที่ดินอาจนำโฉนดที่ดินฉบับที่ถูกที่ถูกยกเลิกแล้วมาขาย หากเราซื้อที่ดินผืนนั้นไปอาจไม่ได้ตามที่ตกลงไว้ จึงต้องตรวจสอบว่าโฉนดที่ดินในมือเป็นของจริงหรือปลอม

11. ที่ดินถูกอายัด
    หากที่ดินถูกอายัด จะไม่สามารถทำนิติกรรมใด ๆ เกี่ยวกับที่ดินได้ คือ ไม่สามารถซื้อ ขาย โอนที่ดินได้ สามารถตรวจสอบได้จากกรมที่ดิน
12. เรื่องที่อยู่ระหว่างการดำเนินการ
    เช่น การพิจารณาเพิกถอนโฉนด อยู่ระหว่างการแก้ไขรายการจดทะเบียนสิทธิ หรือ อยู่ระหว่างการรังวัดแบ่งแยกที่ดิน เป็นต้น เพราะจะมีผลต่อที่ดินนั้นโดนตรง ควรตรวจสอบและติดตามการดำเนินการต่าง ๆ ให้แล้วเสร็จ

       ก่อนซื้อ-เช่าที่ดินมีหลายข้อที่ต้องตรวจสอบให้มั่นใจ จะได้ไม่โดนหลอก ทำให้เราสามารถพัฒนาพื้นที่ได้เต็มศักยภาพของที่ดิน Feasy โปรแกรมวิเคราะห์การลงทุนอสังหาฯ มีเป้าหมายที่จะช่วยนักลงทุนอสังหาฯ ลดความเสี่ยงและโอกาสในการลงทุน เราจึงพัฒนาฟีเจอร์ต่าง ๆ เพื่อตอบโจทย์นายหน้า เจ้าของที่ดิน นักลงทุนทั้งรายเล็กและรายใหญ่ให้สามารถเข้าถึงข้อมูลได้ง่าย ครบ จบในที่เดียว

สมัครใช้งานฟรี! ตรวจสอบสีผังเมือง ราคาที่ดิน แนวเวนคืน พื้นที่ห้ามก่อสร้างทันที

ไม่พลาดข่าวสำคัญ แค่กดเป็นเพื่อน กับ LINE @FEASY
https://line.me/R/ti/p/%40732vokrq

ที่ดิน, ซื้อที่ดิน, ราคาที่ดิน, ผังเมือง, แนวเวนคืน, พื้นที่ห้ามก่อสร้าง

บทความต้นฉบับ : http://feasyonline.com/content/detail/1201

วิธีเช็คโฉนดที่ดิน ตราครุฑสีแดง เอกสารสิทธิ์ที่ดินต้องรู้! ก่อนซื้อ-ขายที่ดิน

feasyonline.com ขอแนะนำทุกท่านก่อนจะซื้อ-ขาย-โอนที่ดิน ต้องเช็คเอกสารสิทธิ์ให้มั่นใจก่อนว่าโฉนดที่ดินในมือเรา เป็นประเภทไหน มีสิทธิ์ซื้อ-ขาย-โอน เปลี่ยนมือได้หรือไม่ และเราจะป้องกันสิทธิ์ของที่ดินแปลงนั้นได้อย่างไร? เพราะเอกสารสิทธิ์บางประเภท ถ้าเราไม่ได้ใช้ประโยชน์ก็อาจถูกทางราชการยึดคืน หรืออาจเสียสิทธิ์จากการแย่งการครอบครองก็ได้ โดยเอกสารสิทธิ์หลักๆ ที่ใช้งานกันอยู่ในปัจจุบันมีทั้งหมด 5 ประเภท ได้แก่

1. โฉนดที่ดิน: ตราครุฑสีแดง
        เป็นเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ที่ชัดเจน สามารถซื้อ-ขาย และจำนองได้ถูกต้องตามกฎหมาย มีระวางรูปถ่ายทางอากาศชัดเจน
   โฉนดที่ดินเป็นเอกสารสิทธิ์เดียวที่เจ้าของมีกรรมสิทธิ์ สามารถซื้อ-ขาย-โอนได้ โดยมีสิทธิเป็นเจ้าของที่ดิน มีสิทธิใช้สอย, จำหน่าย,ได้ดอกผลและติดตามเอาคืน ซึ่งทรัพย์สินของตนจากบุคคลผู้ไม่มีสิทธิจะยึดถือไว้ขัดขวางมิให้ผู้อื่นสอด เข้าเกี่ยวข้องกับที่ดินนั้นโดยมิชอบด้วยกฎหมาย อย่างไรก็ตามหากเจ้าของไม่หมั่นเข้าไปตรวจสอบที่ดินของตน อาจ หมดสิทธิ์เมื่อมีผู้ครอบครองปรปักษ์ คือ การครอบครองที่ดินของผู้อื่นโดยไม่ได้หลบซ่อนเร้น ปิดบัง หรืออำพรางใด ๆ ติดต่อกันมาเป็นระยะเวลา 10 ปี สามารถจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ด้วยการครอบครองปรปักษ์ได้
2. น.ส. 3 ก:ตราครุฑสีเขียว
        เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ สามารถขอออกโฉนดได้ สามารถซื้อ-ขาย-โอนได้ แต่ต้องมีการรังวัดที่ดิน และรอประกาศจากราชการ 30 วัน เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่ออกให้แก่บุคคลที่ครอบครองที่ดินทั่วไปเหมือนกัน แต่จำกัดเฉพาะบริเวณที่ดินที่ได้มีการทำระวางรูปถ่ายทางอากาศแล้วส่วนใหญ่  แล้วจะออกโดยการเดินสำรวจทั้งตำบล  มีการออกเฉพาะรายที่ตกค้างจากการเดินสำรวจหรือเปลี่ยน น.ส.3,น.ส.3ข เป็น แบบน.ส.3ก  ผู้ลงนามใน น.ส.3ก  คือ  เจ้าพนักงานที่ดิน, หรือนายอำเภอท้องที่แล้วแต่กรณี
3. น.ส.3 : ตราครุฑสีดำ
        คล้ายกับ น.ส. 3 ก แต่ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ จึงไม่มีการกำหนดตำแหน่งที่ดินแน่นอน สามารถซื้อ-ขายได้แต่ต้องประกาศก่อน30วัน ถึงจะโอนได้ เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่ออกให้แก่บุคคลที่ครอบครองที่ดินทั่วไปเป็นการเฉพาะรายไม่มีระวางโยงยึดเป็นแผนที่รูปลอย  ใช้สำหรับบริเวณที่ดินที่ยังไม่มีการยกเลิกอำนาจนายอำเภอผู้มีอำนาจลงนามในน.ส.3  คือนายอำเภอท้องที่
4. น.ส.2
        เป็นใบจอง ให้ใช้ประโยชน์ที่ดินได้ชั่วคราว ไม่สามารถขาย จำนอง หรือ โอนได้ ยกเว้นแต่ตกทอดทางมรดก สามารถขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓ น.ส.๓ ก. หรือ น.ส.๓ ข) หรือโฉนดที่ดิน ได้แต่หนังสือรับรองการทำประโยชน์หรือโฉนดที่ดินนั้นจะต้องตกอยู่ในบังคับห้ามโอนตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด
        ใบจอง หรือ น.ส.2 คือหนังสือที่ทางราชการออกให้เพื่อเป็นการแสดงความยินยอมให้ครอบครองทำ ประโยชน์ในที่ดินเป็นการชั่วคราว ซึ่งรัฐออกให้แก่บุคคลผู้ประสงค์จะได้ที่ดิน ของรัฐเป็นของตน โดยบุคคลผู้นั้นได้เสนอความต้องการของตนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่เห็นสมควรก็จะอนุญาตให้เข้าครอบครองที่ดิน และออกใบจองให้ไว้เป็นหลักฐาน  ใบจองมีอายุการทำประโยชน์ 3 ปี และต้องเริ่มทำประโยชน์ภายในกำหนด 6 เดือน  นับแต่วันที่ได้รับใบจอง ผู้มีใบจองจะต้องเริ่มทำประโยชน์ในที่ดินภายใน 6 เดือนนับแต่วันได้รับใบจอง ทั้งจะต้องทำประโยชน์ในที่ดินให้แล้วเสร็จภายใน 3 ปี นับตั้งแต่วันที่ได้รับใบจอง มิฉะนั้นจะหมดสิทธิในที่ดินนั้น และจะต้องทำประโยชน์ให้ได้อย่างน้อยร้อยละ 75 ของที่ดินที่จัดให้
        ที่ดินที่มีใบจองนี้ ถ้ายังไม่ได้รับหนังสือรับรองการทำประโยชน์ จะโอนให้แก่บุคคลอื่นไม่ได้ เว้นแต่จะตกทอดทางมรดก โดยไม่จำกัดว่าจะเป็นทายาทโดยธรรมหรือผู้รับพินัยกรรม เมื่อทำประโยชน์ตามเงื่อนไขดังกล่าวแล้ว ก็มีสิทธินำใบจองนั้นมาขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3, น.ส.3 ก. หรือ น.ส.3 ข) หรือโฉนดที่ดินได้ แต่หนังสือรับรองการทำประโยชน์หรือโฉนดที่ดินนั้นจะต้องตกอยู่ในบังคับห้าม โอนตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด
    
5. ส.ป.ก. 4-01:ตราครุฑสีน้ำเงิน
        เป็นหนังสืออนุญาตให้เข้าทำประโยชน์ ในเขตปฏิรูปที่ดินเพื่อการเกษตร ไม่สามารถขายหรือโอนได้ ยกว้นแต่ตกทอดทางมรดก ทั้งนี้หากผู้ที่ถือครองขาดคุณสมบัติหรือฝ่าฝืนกฎระเบียบ รวมถึงเสียชีวิตและไม่มีผู้มารับมรดกตกทอด ก็จะหมดสิทธิในการถือครองไป
   

     จะเห็นว่าเอกสารสิทธิ์ที่ดินแต่ละประเภทให้สิทธิในที่ดิน และมีรูปแบบการหมดสิทธิในที่ดินแตกต่างกัน ก่อนจะซื้อ-ขาย-โอนที่ดินจะต้องตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ให้มั่นใจว่าเราจะมีสิทธิในการครอบครองดังเช่นที่คิดไว้หรือไม่ เพราะ หากเราจะซื้อที่ดินวิวสวย ใกล้หุบเขาเพื่อมาทำรีสอร์ท แต่ปรากฏว่าที่ดินที่เราคุยเอาไว้มีเอกสารสิทธิ์เป็น น.ส.2 หรือ ส.ป.ก. 4-01 ก็แสดงว่าเราไม่สามารถซื้อ-ขายได้ หรือ ไม่สามารถใช้ประโยชน์ได้นั่นเอง เพราะฉะนั้นควรตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ที่ดินให้มั่นใจทุกครั้ง

โฉนดที่ดิน, กรรมสิทธิ์ ,เอกสารสิทธิ์ , ที่ดิน,

บทความต้นฉบับ : http://feasyonline.com/content/detail/1186

ราคาที่ดินไม่ได้ขึ้นอยู่กับทำเลอย่างเดียว! เช็ครูปร่าง ขนาด ทางเข้าออกที่ดินให้ดีก่อนซื้อ-ขาย

พูดถึงเรื่องราคาที่ดิน หลายคนอาจเคยได้ยินว่าปัจจัยที่สำคัญที่สุดสำหรับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ คือ Location Location Location หรือก็คือ ทำเลที่ตั้งที่ดิน นั่นเอง อย่างไรก็ตามปัจจัยอื่น ๆ ก็มีผลต่อมูลค่าราคาอสังหาริมทรัพย์ เช่นที่ดินทำเลเดียวกันแต่มีขนาด รูปร่าง และทางเข้า-ออก ต่างกันก็ส่งผลต่อศักยภาพการพัฒนาอาคาร และราคาที่ดินอย่างมาก

            ถึงแม้ว่าที่ดินจะตั้งอยู่ใกล้กัน แต่มูลค่าที่ดินอาจไม่เท่ากัน เพราะมีปัจจัยอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง ยกตัวอย่างเช่น ที่ดินของเราตั้งอยู่บน ถนนกรุงเกษม ห่างจากสถานีรถไฟฟ้าหัวลำโพงซึ่งมีราคาตลาด 120,000 บาท/ตร.วา เพียง 200-300 เมตร แต่ที่ดินของเราตั้งอยู่บนถนนสายรอง ไม่ได้ติดกับสถานีรถไฟฟ้า อีกทั้งยังไม่ได้คำนึงถึงปัจจัยอื่น ๆ ได้่แก่ รูปร่าง ขนาด และทางเข้า-ออกของที่ดิน ซึ่งส่งผลให้มูลค่าราคาที่ดินของเราน่าจะต่ำกว่าราคาที่ดินบริเวณสถานีรถไฟฟ้าหัวลำโพงนั่นเอง

            ก่อนที่จะตั้งราคาขายที่ดิน ต่อราคา หรือ ซื้อที่ดินเราจึงควรวิเคราะห์ศักยภาพของที่ดินก่อนว่าเหมาะสมกับราคาหรือไม่ หากที่ดินรูปร่างไม่สวย หรือขนาดใหญ่เกินไป บางครั้งการตัดแบ่งที่ดินขาย หรือ การรวมที่ดินขายเพื่อให้ได้แปลงที่สวย เหมาะกับการพัฒนาอาคารนั้นจะทำให้ได้ขายที่ดินได้ในราคาที่ดีกว่า Feasy โปรแกรมวิเคราะห์การลงทุนอสังหาฯ จะยกตัวอย่างรูปร่างที่ดินทีี่เหมาะสม ใน 3 ปัจจัยที่นอกเหนือจากทำเลที่ตั้ง ได้แก่

1. ขนาดที่ดิน ส่งผลกับ ราคาที่ดิน

            ขนาดของที่ดินมีผลอย่างมากในการพัฒนาอาคารแต่ละประเภท โดยเฉพาะสำหรับคนที่สนใจขายที่ดินให้นักพัฒนาอสังหาฯ สำหรับพัฒนาคอนโดมิเนียม หรือ โครงการที่อยู่อาศัยแนวราบ หากที่ดินขนาดใหญ่เกินไปก็ใช่ว่าจะขายออก หรือ ขายได้ราคาดีเสมอไปเพราะนักพัฒนาอสังหาฯ ที่จะซื้อที่ดินไปพัฒนาต่อจำเป็นต้องมีเงินลงทุนสูง หรือ ต้องแบ่งเฟส (phrase) การพัฒนา จึงต้องมีสายป่านที่ยาวเพียงพอ

            หากที่ดินขนาดเล็กเกินไปก็อาจพัฒนาโครงการได้ไม่คุ้มทุน เนื่องจากขนาดอาคารเล็กตามระยะร่นของเขตทาง เช่น ที่ดินที่ขนาดเล็กและยาว เป็นรูปร่างเส้นก๋วยเตี๋ยว มีหน้ากว้างแคบขนาดเล็ก เมื่อร่นระยะตามกฎหมายอาคารแล้วอาจไม่เหลือพื้นที่พัฒนาอาคาร ต้องรวมแปลงกับที่ดินรอบข้างให้ได้ขนาดใหญ่ขึ้นแทน

2. รูปร่างที่ดิน

            รูปร่างที่ดินที่พัฒนาอาคารง่าย ใช้พื้นที่ได้เต็มที่ คุ้มค่ากับราคาที่ดิน คือ รูปร่างสี่เหลี่ยมผืนผ้า มีหน้ากว้างติดถนนถนน ขนาดพอเหมาะทำให้มีพื้นที่สำหรับระยะร่นรอบอาคารได้ และมีพื้นที่เพียงพอสำหรับระยะร่นด้านหน้า ที่ดินรูปร่างสี่เหลี่ยมผืนผ้าจึงพัฒนาโครงการได้ง่าย สำหรับคนที่ต้องการขายที่ดินให้นักพัฒนาอสังหาฯ ทำคอนโดมิเนียม ที่ดินควรมีหน้ากว้างอย่างน้อย 12 เมตร เพราะตามกฎกระทรวง 33 อาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษ ซึ่งมีพื้นที่อาคารรวมกันทุกชั้นไม่เกิน 30,000 ตร.ม. ต้องมีด้านในด้านหนึ่งของที่ดินยาวไม่น้อยกว่า 12 เมตร ติดถนนสาธารณะที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 10 เมตร ยาวต่อเนื่องกันโดยตลอดจนไปเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะอื่นที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 10 เมตร อีกทั้งอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษจะต้องมีที่ว่างรอบอาคารไม่น้อยกว่า 6 เมตรอีกด้วย เพื่อเป็นถนนที่มีพื้นผิวจราจรให้รถดับเพลิงเข้าออกได้สะดวก ถ้าที่ดินหน้ากว้างแค่ 12 เมตรก็ทำได้เพียงทางเข้าโครงการเท่านั้น

            หากที่ดินมีรูปร่างแปลก นอกจากจะพัฒนาอาคารยากแล้ว คนซื้ออาจดูหลักฮวงจุุ้ยของรูปร่างที่ดินประกอบการตัดสินใจอีกด้วย อาจทำให้ราคาที่ดินต่ำลง เช่น ที่ดินรูปร่างสามเหลี่ยมก็จะมีมุมทำให้พัฒนาอาคารได้รูปร่างแปลก พัฒนาได้ยาก เป็นต้น

ดูเพิ่มเติม ฮวงจุ้ยซื้อที่ดิน ที่ดินแบบไหนน่าซื้อ แบบไหนห้ามซื้อ

3. ทางเข้าออก

            ทางเข้าออกที่ดินต้องติดถนนสาธารณะเพราะทำให้สามารถเข้าออกได้สะดวก ถูกกฎหมาย และสามารถพัฒนาโครงการได้ ถนนสาธารณะ คือ ถนนที่เปิดหรือยินยอมให้ประชาชนเข้าไปหรือใช้เป็นทางสัญจรได้ (จากกฎกระทรวงฉบับที่ 33) ทั้งนี้ ไม่ว่าจะมีการเรียกเก็บค่าตอบแทนหรือไม่ หากเป็นที่ดินตาบอด (ที่ดินที่ไม่มีทางเข้าออก) ถึงแม้จะอยู่ในทำเลดีก็จะมีราคาที่ดินต่ำ เพราะไม่มีศักยภาพพัฒนาอาคารได้นั่นเอง นักพัฒนาอสังหาฯ อาจต้องซื้อที่ดินข้างๆ เพื่อเป็นทางออกสู่ถนนสาธารณะเพื่อให้สามารถพัฒนาที่ดินผืนดังกล่าวได้ หรือ หากเป็นที่ดินติดถนนส่วนบุคคล ก็อาจจะมีปัญหาภายหลังหากเจ้าของถนนปิดการใช้งานขึ้นมา

            บางคนอาจจะคิดว่า ถ้าที่ดินติดถนนหลายด้านจะเป็นเรื่องดี แต่ก็ไม่เสมอไป เพราะหากเป็นที่ดินแปลงมุม ติดถนน 2 ด้าน ที่ดินจะต้องมีหน้ากว้างมาก จากกฏกระทรวงฉบับที่ 7 ข้อ 8 แนวศูนย์กลางปากทางเข้าออกของรถยนต์ต้องห่างจากจุดเริ่มต้น โครงหรือหักมุมของขอบทางร่วมหรือขอบทางแยกสาธารณะ ไม่น้อยกว่า 20 เมตร หมายความว่าที่ดินต้องมีหน้ากว้างมากกว่า 20 เมตรแน่นอน มิเช่นนั้นจะไม่มีทางเข้าออก

อ่านเพิ่มเติม ที่ดินตาบอดจะขอทางจำเป็น หรือ ภาระจำยอมอย่างไร

            จะเห็นว่า มีปัจจัยหลายอย่างที่เกี่ยวข้องกับมูลค่าราคาที่ดินของเรา ถึงแม้ว่าจะเป็นที่ดินที่แปลงติดกันก็อาจจะมีศักยภาพต่างกัน ทำให้ราคาต่างกันได้อีกด้วย ดังนั้น ก่อนจะตัดสินใจตั้งราคาขาย หรือซื้อที่ดินสักผิืน จึงต้องหาข้อมูลและวิเคราะห์ให้ดีก่อน Feasy โปรแกรมวิเคราะห์การลงทุนอสังหาฯ ต้องการช่วยนักลงทุนอสังหาฯ และเจ้าของที่ดินทั้งหลายให้ทำงานได้ง่ายขึ้น หาข้อมูลและวิเคราะห์ศักยภาพได้ด้วยตัวเอง เราจึงพัฒนาฟีเจอร์การตรวจสอบข้อมูลอสังหาฯ บนแผนที่ ได้แก่ สีผังเมือง แนวเวนคืน พื้นที่ห้ามก่อสร้าง ราคาตลาดที่ดินที่ได้รับการประเมินโดย ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทัรพย์ บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ให้คุณเข้าถึงและวิเคราะห์ศักยภาพ ง่าย ครบ จบในที่
เดียวไม่พลาดข่าวสำคัญ แค่กดเป็นเพื่อน กับ LINE @FEASY https://line.me/R/ti/p/%40732vokrq

ราคาที่ดิน
แนวเวนคืน
พื้นที่ห้ามก่อสร้าง
ความรู้อสังหาฯ.
กฎหมายอสังหาฯ
ตลาดอสังหาฯ
กลยุทธ์การลงทุน.
อสังหา 101
มุมมองนักลงทุน
ที่ดิน
ผังเมือง
นักพัฒนาอสังหาฯ

อ้างอิงบทความ : http://feasyonline.com/content/detail/1198