tookteelist

วันศุกร์ที่ 11 กันยายน พ.ศ. 2563

ดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน กู้ซื้อบ้าน แบงก์ไหนถูกสุด อัพเดทปี 2563

อยากจะกู้ซื้อบ้านสักหลัง ? ”ขอสินเชื่อบ้าน ดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน เลือกธนาคารไหนดี ” หรือ “สินเชื่อบ้าน ธนาคารไหนน่าสนใจที่สุด” เป็นคำถามของยอดฮิตผู้ที่กำลังต้องการจะตัดสินใจขอเงินกู้เพื่อผ่อนบ้าน ดอกเบี้ยถูกก็ยิ่งลดภาระให้เราผ่อนบ้านได้แบบสบาย ๆ แล้วช่วงนี้หลายธนาคารก็มีโปรโมชั่นสินเชื่อบ้านออกมาให้เลือกมากมายเลยด้วย Tooktee รวบรวมข้อมูลอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน อัปเดตประจำเดือนพฤษภาคม ปี 2563 ไปดูอันดับอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยต่ำสุด 3 ปีแรกมาให้ได้ดูกันว่า จะเป็นธนาคารที่ท่านกำลังสนใจอยู่หรือไม่

ดอกเบี้ยเงินกู้แบ่งออกได้เป็น 2 ประเภท คือ

อัตราดอกเบี้ยเงินกู้แบบคงที่ (Fixed Rate) โดยอัตราดอกเบี้ยจะถูกกำหนดไว้เป็นตัวเลขเฉพาะ ไม่มีการขยับขึ้นหรือลดลง ทุกอย่างจะคงที่ตลอดสัญญาอายุเงินกู้หรือในช่วงระยะเวลาที่กำหนดไว
เช่น สมมติว่า ดอกเบี้ยเงินกู้อยู่ที่ 5 เปอร์เซ็นต์ต่อปี เราต้องผ่อนทั้งหมด 10 ปี เท่ากับว่า เราต้องผ่อนที่ 5% ตลอดระยะเวลา 10 ปี
อัตราเงินกู้แบบลอยตัว (Floating Rate) ดอกเบี้ยเงินกู้ที่จะมีการเปลี่ยนแปลงไปตามการลงทุนของสถาบันการเงินหรือผู้ให้กู้ ซึ่งผู้ให้กู้จะประกาศออกมาเป็นระยะซึ่ง MLR และ MRR ถูกจัดอยู่ในประเภทอัตราเงินกู้แบบลอยตัว (Floating Rate) แบบที่ 2

MLR ย่อมาจาก Minimum Loan Rate อัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารพาณิชย์เรียกเก็บจาก “ลูกค้ารายใหญ่ชั้นดี” เช่น มีประวัติการเงินที่ดี มีหลักทรัพย์ค้ำประกันอย่างเพียงพอ ส่วนใหญ่ใช้กับ “เงินกู้ระยะยาวที่มีกำหนดระยะเวลาที่แน่นอน”
MRR ย่อมาจาก Minimum Retail Rate อัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารพาณิชย์เรียกเก็บจาก “ลูกค้ารายย่อยชั้นดี”

การมองหาสถาบันการเงินเพื่อยื่นกู้ สินเชื่อบ้าน จึงเป็นหนึ่งในข้อพิจาณาสำคัญ ซึ่งปัจจัยโดยทั่วไปที่ใช้ประกอบการเลือกสถาบันการเงินหรือธนาคารก็คือ ดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน ซึ่งเป็นไปตามเงื่อนไขของแต่ละธนาคาร และยังมีปัจจัยอื่นๆ เป็นตัวแปร อย่างโปรโมชั่นหรือแคมเปญทางการตลาดที่แต่ละธนาคารจะจัดเสริมในแต่ละช่วงด้วย คราวนี้เรามาลองดูดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านว่าธนาคารไหนถูกที่สุดกัน ซึ่งรวบรวมไว้โดย http://www.Tooktee.com

ตารางอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านและคอนโดฯ ของธนาคารพาณิชย์ อัพเดท 30 มิ.ย. 63

ต้องการดูดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน ทุกธนาคาร

ดอกเบี้ยบ้าน
ดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน
สินเชื่อคอนโด
สินเชื่อบ้าน
โปรโมชั่นสินเชื่อบ้าน
เว็บไซต์อ้างอิง : https://www.tooktee.com/contents/detail/1841

วันศุกร์ที่ 4 กันยายน พ.ศ. 2563

เอกสารสิทธิ์ที่ดิน 5 ประเภทต้องรู้! ก่อนซื้อ-ขายที่ดิน จะได้ไม่โดนหลอก

ก่อนจะซื้อ-ขาย-โอนที่ดิน ต้องเช็คเอกสารสิทธิ์ให้มั่นใจก่อนว่าเอกสารสิทธิ์ในมือเรา เป็นประเภทไหน มีสิทธิ์ซื้อ-ขาย-โอน เปลี่ยนมือได้หรือไม่ และเราจะป้องกันสิทธิ์ของที่ดินแปลงนั้นได้อย่างไร? เพราะเอกสารสิทธิ์บางประเภท ถ้าเราไม่ได้ใช้ประโยชน์ก็อาจถูกทางราชการยึดคืน หรืออาจเสียสิทธิ์จากการแย่งการครอบครองก็ได้ โดยเอกสารสิทธิ์หลักๆ ที่ใช้งานกันอยู่ในปัจจุบันมีทั้งหมด 5 ประเภท ได้แก่

โฉนดที่ดิน: ตราครุฑสีแดง
เป็นเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ที่ชัดเจน สามารถซื้อ-ขาย และจำนองได้ถูกต้องตามกฎหมาย มีระวางรูปถ่ายทางอากาศชัดเจน
โฉนดที่ดินเป็นเอกสารสิทธิ์เดียวที่เจ้าของมีกรรมสิทธิ์ สามารถซื้อ-ขาย-โอนได้ โดยมีสิทธิเป็นเจ้าของที่ดิน มีสิทธิใช้สอย, จำหน่าย,ได้ดอกผลและติดตามเอาคืน ซึ่งทรัพย์สินของตนจากบุคคลผู้ไม่มีสิทธิจะยึดถือไว้ขัดขวางมิให้ผู้อื่นสอด เข้าเกี่ยวข้องกับที่ดินนั้นโดยมิชอบด้วยกฎหมาย อย่างไรก็ตามหากเจ้าของไม่หมั่นเข้าไปตรวจสอบที่ดินของตน อาจ หมดสิทธิ์เมื่อมีผู้ครอบครองปรปักษ์ คือ การครอบครองที่ดินของผู้อื่นโดยไม่ได้หลบซ่อนเร้น ปิดบัง หรืออำพรางใด ๆ ติดต่อกันมาเป็นระยะเวลา 10 ปี สามารถจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ด้วยการครอบครองปรปักษ์ได้
น.ส. 3 ก:ตราครุฑสีเขียว
เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ สามารถขอออกโฉนดได้ สามารถซื้อ-ขาย-โอนได้ แต่ต้องมีการรังวัดที่ดิน และรอประกาศจากราชการ 30 วัน เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่ออกให้แก่บุคคลที่ครอบครองที่ดินทั่วไปเหมือนกัน แต่จำกัดเฉพาะบริเวณที่ดินที่ได้มีการทำระวางรูปถ่ายทางอากาศแล้วส่วนใหญ่ แล้วจะออกโดยการเดินสำรวจทั้งตำบล มีการออกเฉพาะรายที่ตกค้างจากการเดินสำรวจหรือเปลี่ยน น.ส.3,น.ส.3ข เป็น แบบน.ส.3ก ผู้ลงนามใน น.ส.3ก คือ เจ้าพนักงานที่ดิน, หรือนายอำเภอท้องที่แล้วแต่กรณี
น.ส.3 : ตราครุฑสีดำ
คล้ายกับ น.ส. 3 ก แต่ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ จึงไม่มีการกำหนดตำแหน่งที่ดินแน่นอน สามารถซื้อ-ขายได้แต่ต้องประกาศก่อน30วัน ถึงจะโอนได้ เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่ออกให้แก่บุคคลที่ครอบครองที่ดินทั่วไปเป็นการเฉพาะรายไม่มีระวางโยงยึดเป็นแผนที่รูปลอย ใช้สำหรับบริเวณที่ดินที่ยังไม่มีการยกเลิกอำนาจนายอำเภอผู้มีอำนาจลงนามในน.ส.3 คือนายอำเภอท้องที่
น.ส.2
     เป็นใบจอง ให้ใช้ประโยชน์ที่ดินได้ชั่วคราว ไม่สามารถขาย จำนอง หรือ โอนได้ ยกเว้นแต่ตกทอดทางมรดก สามารถขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓ น.ส.๓ ก. หรือ น.ส.๓ ข) หรือโฉนดที่ดิน ได้แต่หนังสือรับรองการทำประโยชน์หรือโฉนดที่ดินนั้นจะต้องตกอยู่ในบังคับห้ามโอนตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด
     ใบจอง หรือ น.ส.2 คือหนังสือที่ทางราชการออกให้เพื่อเป็นการแสดงความยินยอมให้ครอบครองทำ ประโยชน์ในที่ดินเป็นการชั่วคราว ซึ่งรัฐออกให้แก่บุคคลผู้ประสงค์จะได้ที่ดิน ของรัฐเป็นของตน โดยบุคคลผู้นั้นได้เสนอความต้องการของตนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่เห็นสมควรก็จะอนุญาตให้เข้าครอบครองที่ดิน และออกใบจองให้ไว้เป็นหลักฐาน ใบจองมีอายุการทำประโยชน์ 3 ปี และต้องเริ่มทำประโยชน์ภายในกำหนด 6 เดือน นับแต่วันที่ได้รับใบจอง ผู้มีใบจองจะต้องเริ่มทำประโยชน์ในที่ดินภายใน 6 เดือนนับแต่วันได้รับใบจอง ทั้งจะต้องทำประโยชน์ในที่ดินให้แล้วเสร็จภายใน 3 ปี นับตั้งแต่วันที่ได้รับใบจอง มิฉะนั้นจะหมดสิทธิในที่ดินนั้น และจะต้องทำประโยชน์ให้ได้อย่างน้อยร้อยละ 75 ของที่ดินที่จัดให้
     ที่ดินที่มีใบจองนี้ ถ้ายังไม่ได้รับหนังสือรับรองการทำประโยชน์ จะโอนให้แก่บุคคลอื่นไม่ได้ เว้นแต่จะตกทอดทางมรดก โดยไม่จำกัดว่าจะเป็นทายาทโดยธรรมหรือผู้รับพินัยกรรม เมื่อทำประโยชน์ตามเงื่อนไขดังกล่าวแล้ว ก็มีสิทธินำใบจองนั้นมาขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3, น.ส.3 ก. หรือ น.ส.3 ข) หรือโฉนดที่ดินได้ แต่หนังสือรับรองการทำประโยชน์หรือโฉนดที่ดินนั้นจะต้องตกอยู่ในบังคับห้าม โอนตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด
ส.ป.ก. 4-01:ตราครุฑสีน้ำเงิน
เป็นหนังสืออนุญาตให้เข้าทำประโยชน์ ในเขตปฏิรูปที่ดินเพื่อการเกษตร ไม่สามารถขายหรือโอนได้ ยกว้นแต่ตกทอดทางมรดก ทั้งนี้หากผู้ที่ถือครองขาดคุณสมบัติหรือฝ่าฝืนกฎระเบียบ รวมถึงเสียชีวิตและไม่มีผู้มารับมรดกตกทอด ก็จะหมดสิทธิในการถือครองไป

จะเห็นว่าเอกสารสิทธิ์ที่ดินแต่ละประเภทให้สิทธิในที่ดิน และมีรูปแบบการหมดสิทธิในที่ดินแตกต่างกัน ก่อนจะซื้อ-ขาย-โอนที่ดินจะต้องตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ให้มั่นใจว่าเราจะมีสิทธิในการครอบครองดังเช่นที่คิดไว้หรือไม่ เพราะ หากเราจะซื้อที่ดินวิวสวย ใกล้หุบเขาเพื่อมาทำรีสอร์ท แต่ปรากฏว่าที่ดินที่เราคุยเอาไว้มีเอกสารสิทธิ์เป็น น.ส.2 หรือ ส.ป.ก. 4-01 ก็แสดงว่าเราไม่สามารถซื้อ-ขายได้ หรือ ไม่สามารถใช้ประโยชน์ได้นั่นเอง เพราะฉะนั้นควรตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ที่ดินให้มั่นใจทุกครั้ง

keyword: ที่ดิน, โฉนดที่ดิน, กรรมสิทธิ์

#ความรู้อสังหาฯ.#อสังหา 101 #ที่ดิน

เว็บไซต์ อ้างอิง : https://www.feasyonline.com/content/detail/1194

ราคาที่ดินไม่ได้ขึ้นอยู่กับทำเลอย่างเดียว! เช็ครูปร่าง ขนาด ทางเข้าออกที่ดินให้ดีก่อนซื้อ-ขาย

หลายคนอาจเคยได้ยินว่าปัจจัยที่สำคัญที่สุดสำหรับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ คือ Location Location Location หรือก็คือ ทำเลที่ตั้งที่ดิน นั่นเอง อย่างไรก็ตามปัจจัยอื่น ๆ ก็มีผลต่อมูลค่าราคาอสังหาริมทรัพย์ เช่นที่ดินทำเลเดียวกันแต่มีขนาด รูปร่าง และทางเข้า-ออก ต่างกันก็ส่งผลต่อศักยภาพการพัฒนาอาคาร และราคาที่ดินอย่างมาก

ถึงแม้ว่าที่ดินจะตั้งอยู่ใกล้กัน แต่มูลค่าที่ดินอาจไม่เท่ากัน เพราะมีปัจจัยอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง ยกตัวอย่างเช่น ที่ดินของเราตั้งอยู่บน ถนนกรุงเกษม ห่างจากสถานีรถไฟฟ้าหัวลำโพงซึ่งมีราคาตลาด 120,000 บาท/ตร.วา เพียง 200-300 เมตร แต่ที่ดินของเราตั้งอยู่บนถนนสายรอง ไม่ได้ติดกับสถานีรถไฟฟ้า อีกทั้งยังไม่ได้คำนึงถึงปัจจัยอื่น ๆ ได้่แก่ รูปร่าง ขนาด และทางเข้า-ออกของที่ดิน ซึ่งส่งผลให้มูลค่าราคาที่ดินของเราน่าจะต่ำกว่าราคาที่ดินบริเวณสถานีรถไฟฟ้าหัวลำโพงนั่นเอง

ก่อนที่จะตั้งราคาที่ดิน ต่อราคาที่ดินเพื่อซื้อที่ดินเราจึงควรวิเคราะห์ศักยภาพของที่ดินก่อนว่าเหมาะสมกับราคาหรือไม่ หากที่ดินรูปร่างไม่สวย หรือขนาดใหญ่เกินไป บางครั้งการตัดแบ่งที่ดินขาย หรือ การรวมที่ดินขายเพื่อให้ได้แปลงที่สวย เหมาะกับการพัฒนาอาคารนั้นจะทำให้ได้ขายที่ดินได้ในราคาที่ดีกว่า Feasy โปรแกรมวิเคราะห์การลงทุนอสังหาฯ จะยกตัวอย่างรูปร่างที่ดินที่เหมาะสม ใน 3 ปัจจัยที่นอกเหนือจากทำเลที่ตั้ง ได้แก่

ขนาดที่ดิน

ขนาดของที่ดินมีผลอย่างมากในการพัฒนาอาคารแต่ละประเภท โดยเฉพาะสำหรับคนที่สนใจขายที่ดินให้นักพัฒนาอสังหาฯ สำหรับพัฒนาคอนโดมิเนียม หรือ โครงการที่อยู่อาศัยแนวราบ หากที่ดินขนาดใหญ่เกินไปก็ใช่ว่าจะขายออก หรือ ขายที่ดินได้ราคาดีเสมอไปเพราะนักพัฒนาอสังหาฯ ที่จะซื้อที่ดินไปพัฒนาต่อจำเป็นต้องมีเงินลงทุนสูง หรือ ต้องแบ่งเฟส (phrase) การพัฒนา จึงต้องมีสายป่านที่ยาวเพียงพอ ทำให้ราคาที่ดินทั้งผืนสูงเกินไปที่จะซื้อได้ หากเจ้าของที่ดินต้องการจะขายก็ต้องตัดใจตั้งราคาที่ดินต่ำเพื่อให้ขายได้ หรือแบ่งที่ดินขายเป็นส่วนๆ นั่นเอง

หากที่ดินขนาดเล็กเกินไปก็อาจพัฒนาโครงการได้ไม่คุ้มทุน เนื่องจากขนาดอาคารเล็กตามระยะร่นของเขตทาง เช่น ที่ดินที่ขนาดเล็กและยาว เป็นรูปร่างเส้นก๋วยเตี๋ยว มีหน้ากว้างแคบขนาดเล็ก เมื่อร่นระยะตามกฎหมายอาคารแล้วอาจไม่เหลือพื้นที่พัฒนาอาคาร ต้องรวมแปลงกับที่ดินรอบข้างให้ได้ขนาดใหญ่ขึ้นแทน

รูปร่างที่ดิน

รูปร่างที่ดินที่พัฒนาอาคารง่าย ใช้พื้นที่ได้เต็มที่ คุ้มค่ากับราคาที่ดิน คือ รูปร่างสี่เหลี่ยมผืนผ้า มีหน้ากว้างติดถนนถนน ขนาดพอเหมาะทำให้มีพื้นที่สำหรับระยะร่นรอบอาคารได้ และมีพื้นที่เพียงพอสำหรับระยะร่นด้านหน้า ที่ดินรูปร่างสี่เหลี่ยมผืนผ้าจึงพัฒนาโครงการได้ง่าย สำหรับคนที่ต้องการขายที่ดินให้นักพัฒนาอสังหาฯ ทำคอนโดมิเนียม ที่ดินควรมีหน้ากว้างอย่างน้อย 12 เมตร เพราะตามกฎกระทรวง 33 อาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษ ซึ่งมีพื้นที่อาคารรวมกันทุกชั้นไม่เกิน 30,000 ตร.ม. ต้องมีด้านในด้านหนึ่งของที่ดินยาวไม่น้อยกว่า 12 เมตร ติดถนนสาธารณะที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 10 เมตร ยาวต่อเนื่องกันโดยตลอดจนไปเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะอื่นที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 10 เมตร อีกทั้งอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษจะต้องมีที่ว่างรอบอาคารไม่น้อยกว่า 6 เมตรอีกด้วย เพื่อเป็นถนนที่มีพื้นผิวจราจรให้รถดับเพลิงเข้าออกได้สะดวก ถ้าที่ดินหน้ากว้างแค่ 12 เมตรก็ทำได้เพียงทางเข้าโครงการเท่านั้น

หากที่ดินมีรูปร่างแปลก นอกจากจะพัฒนาอาคารยากแล้ว คนซื้ออาจดูหลักฮวงจุุ้ยของรูปร่างที่ดินประกอบการตัดสินใจอีกด้วย อาจทำให้ราคาที่ดินต่ำลง เช่น ที่ดินรูปร่างสามเหลี่ยมก็จะมีมุมทำให้พัฒนาอาคารได้รูปร่างแปลก พัฒนาได้ยาก เป็นต้น

ดูเพิ่มเติม ฮวงจุ้ยซื้อที่ดิน ที่ดินแบบไหนน่าซื้อ แบบไหนห้ามซื้อ

ทางเข้าออก

ทางเข้าออกที่ดินต้องติดถนนสาธารณะเพราะทำให้สามารถเข้าออกได้สะดวก ถูกกฎหมาย และสามารถพัฒนาโครงการได้ ถนนสาธารณะ คือ ถนนที่เปิดหรือยินยอมให้ประชาชนเข้าไปหรือใช้เป็นทางสัญจรได้ (จากกฎกระทรวงฉบับที่ 33) ทั้งนี้ ไม่ว่าจะมีการเรียกเก็บค่าตอบแทนหรือไม่ หากเป็นที่ดินตาบอด (ที่ดินที่ไม่มีทางเข้าออก) ถึงแม้จะอยู่ในทำเลดีก็จะมีราคาที่ดินต่ำ เพราะไม่มีศักยภาพพัฒนาอาคารได้นั่นเอง นักพัฒนาอสังหาฯ อาจต้องซื้อที่ดินแปลงข้างๆ เพื่อเป็นทางออกสู่ถนนสาธารณะเพื่อให้สามารถพัฒนาที่ดินผืนดังกล่าวได้ หรือ หากเป็นที่ดินติดถนนส่วนบุคคล ก็อาจจะมีปัญหาภายหลังหากเจ้าของถนนปิดการใช้งานขึ้นมา

บางคนอาจจะคิดว่า ถ้าที่ดินติดถนนหลายด้านจะเป็นเรื่องดี แต่ก็ไม่เสมอไป เพราะหากเป็นที่ดินแปลงมุม ติดถนน 2 ด้าน ที่ดินจะต้องมีหน้ากว้างมาก จากกฏกระทรวงฉบับที่ 7 ข้อ 8 แนวศูนย์กลางปากทางเข้าออกของรถยนต์ต้องห่างจากจุดเริ่มต้น โครงหรือหักมุมของขอบทางร่วมหรือขอบทางแยกสาธารณะ ไม่น้อยกว่า 20 เมตร หมายความว่าที่ดินต้องมีหน้ากว้างมากกว่า 20 เมตรแน่นอน มิเช่นนั้นจะไม่มีทางเข้าออก

อ่านเพิ่มเติม ที่ดินตาบอดจะขอทางจำเป็น หรือ ภาระจำยอมอย่างไร

จะเห็นว่า มีปัจจัยหลายอย่างที่เกี่ยวข้องกับมูลค่าราคาที่ดินของเรา ถึงแม้ว่าจะเป็นที่ดินที่แปลงติดกันก็อาจจะมีศักยภาพต่างกัน ทำให้ราคาต่างกันได้อีกด้วย ดังนั้น ก่อนจะตัดสินใจตั้งราคาขาย หรือซื้อที่ดินสักผิืน จึงต้องหาข้อมูลและวิเคราะห์ให้ดีก่อน Feasy โปรแกรมวิเคราะห์การลงทุนอสังหาฯ ต้องการช่วยนักลงทุนอสังหาฯ และเจ้าของที่ดินทั้งหลายให้ทำงานได้ง่ายขึ้น หาข้อมูลและวิเคราะห์ศักยภาพได้ด้วยตัวเอง เราจึงพัฒนาฟีเจอร์การตรวจสอบข้อมูลอสังหาฯ บนแผนที่ ได้แก่ สีผังเมือง แนวเวนคืน พื้นที่ห้ามก่อสร้าง ราคาตลาดที่ดินที่ได้รับการประเมินโดย ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทัรพย์ บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ให้คุณเข้าถึงและวิเคราะห์ศักยภาพ ง่าย ครบ จบในที่เดียว

Keywords: ราคาที่ดิน, ที่ดิน, ขายที่ดิน, ซื้อที่ดิน

#มุมมองนักลงทุน #ที่ดิน #ผังเมือง #นักพัฒนาอสังหาฯ #ราคาที่ดิน

เว็บไซต์ อ้างอิง : https://www.feasyonline.com/content/detail/1194

ราคาที่ดิน ราคาตลาด ราคาประเมิน และราคาซื้อขาย ต่างกันอย่างไร?

เมื่อได้ยินคำว่า “ราคาที่ดิน” เราจะเข้าใจกันหลากหลายอย่าง เพราะมีราคาทั้งหมด 3 แบบที่เราจะพูดถึงกัน คือ ราคาซื้อขาย ราคาประเมิน และราคาตลาด ไม่ว่าคุณจะเป็นเจ้าของที่ดิน นายหน้า หรือนักลงทุนอสังหาฯ ต้องเข้าใจก่อนว่าราคาเหล่านี้คืออะไร ต่างกันอย่างไร? เพื่อจะได้เข้าใจข้อมูลตลาดอสังหาฯ ซึ่งจะช่วยให้คุณตัดสินใจลงทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ

ราคาซื้อขายจริง

ราคาซื้อขายจริง คือ ราคาที่ผู้ซื้อและผู้ขายตกลงซื้อขายกันจริง อย่างไรก็ตามการหาข้อมูลราคาของทรัพย์สินที่ซื้อขายจริงนั้นไม่ง่ายนัก เนื่องจากประเทศไทยยังไม่มีฐานข้อมูล ราคาซื้อขายจริงที่เปิดให้ประชาชนเข้าถึงได้ หากต้องการสืบหาข้อมูลราคาที่ดินที่ซื้อขายจริง จะต้องสำรวจหาข้อมูลจากหลายแหล่ง ไม่ว่าจะเป็น

ข้อมูลการประกาศขายออนไลน์-ออฟไลน์ ร่วมกับการตรวจสอบโดยการสอบถามเจ้าของที่ดิน หรือผู้ซื้อที่ดินถึงราคาที่ตกลงซื้อขายกันจริง ซึ่งในบางกรณีก็อาจไม่ได้รับคำตอบจริง

ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดิน โดยกรมธนารักษ์

ราคาประเมินราชการ หรือ ประเมินทุนทรัพย์ที่ดิน เป็นราคาที่ดินที่ได้รับการประเมินโดยกรมธนารักษ์ เพื่อใช้สำหรับเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามที่กฎหมายกำหนดมักมีราคาต่ำกว่าราคาตลาด และราคาซื้อขายจริงอยู่มาก เพื่อให้ประชาชนเสียค่าธรรมเนียมต่ำเมื่อต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หรือโอนที่ดิน

ราคาประเมินที่ดินนี้ไม่สามารถสะท้อนถึงราคาตลาด หรือ ราคาซื้อขายได้ เนื่องจากบางทำเลราคาจะต่างกันมาก อีกทั้งราคาประเมินราชการจะได้รับการประกาศราคาประเมินใหม่ทุก 4 ปี ในขณะที่ราคาซื้อขายจริงเปลี่ยนไปทุกวัน ส่วนราคาตลาดอาจมีการจัดเก็บทุกปี ทำให้ราคาต่างกัน

โดยปัจจุบันราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์ทียังใช้อยู่ คือราคาที่มีผลบังคับใช้ระหว่างปี 2559-2562 และยังคงใช้อยู่ในปีนี้ เนื่องจากกรมธนารักษ์ เลื่อนใช้ราคาประเมินที่ดินใหม่ที่แต่เดิมจะประกาศใช้วันที่ 1 มกราคม 2563 ออกไป 1 ปี จากเดิมที่ต้องประกาศราคาประเมินใหม่ทุก 4 ปี ซึ่งเป็นผลดีคือประชาชนไม่ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หรือ ค่าโอนสูงขึ้นนั่นเอง

อ่านเพิ่มเติม: วิธีตรวจสอบราคาประเมินที่ดินง่าย ๆ จะมีโฉนด หรือ ไม่มีโฉนดที่ดินก็เช็คได้

ราคาตลาด

ราคาตลาด คือ ราคาที่เกิดจากการประเมินมูลค่าตลาดของที่ดินในแต่ละทำเล ซึ่งได้รับการประเมินโดย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA) บริษัทที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ประเมินค่าทรัพย์สิน ในทุกๆ ปี ตั้งแต่ปี พ.ศ. 2537 ด้วยการตั้งสมมุติฐานการประเมินราคาที่ดินแปลงมาตรฐาน ที่มีรูปร่างปกติสี่เหลี่ยมผืนผ้า ติดถนนมีทางเข้าออกตามกฎหมาย และแบ่งออกเป็น 3 ขนาด คือ 4, 16 และ 36 ไร่ เพื่อเป็นดัชนี้ชี้วัดราคาตลาดที่ดินในแต่ละทำเล ว่าแตกต่างกันเท่าไหร่

ราคาตลาดนี้จะสะท้อนให้เห็นถึงมูลค่าของที่ดินในแต่ละทำเล ซึ่งจะสูงกว่าราคาประเมินราชการมาก เช่น จากข้อมูล ณ สิ้นปี พ.ศ. 2561 ราคาตลาดที่ดินที่สูงที่สุดในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล มีราคาตลาดสูงถึง 2.5 ล้านบาทต่อตารางวา คือ ที่ดินบริเวณรถไฟฟ้า 4 สถานีที่ ได้แก่ สยามสแควร์ ชิดลม เพลินจิต และ นานา แต่ราคาประเมินราชการที่สูงที่สุดในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลกลับมีราคาเพียง 1 ล้านบาทต่อตารางวา ซึ่งก็คือ พื้นที่สีลม

ปัจจุบัน AREA ประเมินราคาตลาดที่ดินกว่า 400 ทำเลในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล รวมทั้งเมืองสำคัญต่างๆ ทำให้ทุกคนสามารถดูข้อมูลราคาที่ดิน และอัตราการเติบโตต่อปีได้ง่าย ๆ บนแผนที่ออนไลน์ บนเว็บไซต์ www.feasyonline.com (เฉพาะแพคเกจ Personal และ Business)

ดูข้อมูลรายละเอียดแพคเกจ ได้ที่นี่

Keyword:ราคาที่ดิน, ราคาตลาดที่ดิน, ราคาประเมิน

#ความรู้อสังหาฯ.#ที่ดิน #ราคาที่ดิน

เว็บไซต์ อ้างอิง : https://www.feasyonline.com/content/detail/1194

วันพฤหัสบดีที่ 3 กันยายน พ.ศ. 2563

การรอนสิทธิ รู้ไว้ก่อนเสียสิทธิในที่ดิน

หากคุณจะเช่า หรือ ซื้อที่ดินจะต้องตรวจสอบก่อนว่าที่ดินนั้นถูกรอนสิทธิหรือไม่ เพราะจะส่งผลให้คุณไม่สามารถใช้ประโยชน์ที่ดินได้เต็มศักยภาพ หรือ ไม่สามารถใช้ที่ดินนั้นได้เลย ส่งผลให้ราคาค่าเช่าที่ดิน หรือ ราคาขายที่ดินควรจะต้องลดลงด้วย โดยอาจเกิดจากการพัฒนาของภาครัฐเข้ามาในพื้นที่ดังกล่าว เช่น การตั้งแนวเสาไฟฟ้าแรงสูง หรือ อาจเกิดจากการที่เจ้าของที่ดินทำนิติกรรมบางอย่างที่รอนสิทธิในที่ดินของตนเอง เช่น การให้ใช้ที่ดินบางส่วนเป็นทางภาระจำยอม เป็นต้น จึงควรตรวจสอบทุกครั้งก่อนทำสัญญาด้วยการคัดโฉนดที่กรมที่ดิน โดยลักษณะการรอนสิทธิมี 8 รูปแบบด้วยกัน ดังนี้

ที่ดินใต้แนวเสาไฟฟ้าแรงสูง
หากที่ดินตั้งอยู่ใต้แนวเสาไฟฟ้าแรงสูง จะถูกรอนสิทธิโดยการไฟฟ้าฝ่ายผลิตแห่งประเทศไทย คือ เจ้าของยังมีกรรมสิทธิ์ที่ดินเหมือนเดิม แต่ลดสิทธิการใช้ประโยชน์ลงแลกกับค่ารอนสิทธิที่เป็นธรรม โดยพระราชบัญญัติการไฟฟ้าฝ่ายผลิตแห่งประเทศไทย พ.ศ.2511 ได้กำหนดไว้ดังนี้
1. ห้ามมิให้ผู้ใดกระทำการอย่างใดอย่างหนึ่ง อันเป็นอันตรายแก่ระบบไฟฟ้า เช่น ห้ามนำวัสดุ อุปกรณ์ หรือเครื่องจักรกล เช่น รถเครน รถยก รถตัก รถขุด เข้าใกล้สายไฟฟ้าแรงสูงน้อยกว่า 4.00 เมตร หรือ ห้ามเผ่าไร้อ้อย นาข้าว ป่าพง หรือวัสดุอื่นใดในเขตแนวสายไฟฟ้า
2. ห้ามปลูกสร้างอาคาร บ้านเรือน หรือ สิ่งปลูกสร้างอื่น ทุกชนิด ในเขตเดินสายไฟฟ้า
3. ห้ามปลูกต้นไม้ หรือพืชผล ในเขตเดินสายไฟฟ้า ดังนี้

บริเวณพื้นที่ที่ตั้งเสา และพื้นที่โดยรอบโคนเสา ภายในระยะห่างจากแนวขาเสา 4 เมตร ห้ามปลูกต้นไม้ หรือพืชผล ทุกชนิด
บริเวณพื้นที่ในเขตเดินสายไฟฟ้านอกจากข้อ 3.1 ห้ามปลูกต้นไม้หรือพืชผล ซึ่งเมื่อเจริญเติบโตเต็มที่แล้วมีความสูงเกินกว่า 3 เมตร
บริเวณพื้นที่ในเขตเดินสายไฟฟ้า ของสายส่งไฟฟ้า ระดับแรงดัน 500,000 โวลต์ ห้ามปลูกอ้อย

กระทำการใดๆ เพื่อเปลี่ยนแปลงสภาพพื้นดิน บริเวณพื้นที่ในเขตเดินสายไฟฟ้า เช่น การปรับสภาพพื้นดินให้สูงขึ้น การขุดดิน การขุดบ่อ การก่อสร้างถนน จะต้องได้รับอนุญาตเป็นลายลักษณ์อักษรการ กฟผ.ก่อน

โรงเรือนหรือสิ่งอื่นที่สร้างขึ้น หรือทำขึ้น ต้นไม้หรือพืชผล ที่ปลูกขึ้น โดยไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไข หรือไม่ได้รับอนุญาต ให้ กฟผ.มีอำนาจรื้อถอน ทำลาย หรือตัดฟันตามสมควรแก่กรณีโดยไม่ต้องจ่ายค่าทดแทน โดยการไฟฟ้าฝ่ายผลิตฯ ได้กำหนดเขตการรอนสิทธิเป็นความกว้างของเขตสายไฟฟ้า ตามขนาดของสายส่งไฟฟ้า ไว้ดังนี้

ข้อกำหนดห้ามโอน
อาจเกิดจากการออก น.ส.3 โดยที่ยังไม่ได้ทำประโยชน์ หรือมี ส.ค.1 อยู่ก่อน ทางการอาจกำหนดห้ามโอน 10 ปี หรือที่เรียกว่า “โฉนดหลังเเดง” ในกรณีนี้หากระยะเวลาที่ห้ามเหลืออีกนาน เช่น เหลืออีก 8 ปี ก็จะเกิดปัญหาว่าไม่สามารถขายต่อได้จนกว่าจะครบกำหนด

สัญญาเช่า
กฎหมายในบ้านเรากำหนดให้สัญญาเช่ามีระยะเวลาเกินกว่า 3 ปีขึ้นไปจะต้องจดทะเบียนที่ที่ดินด้วย จึงต้องตรวจสอบดูว่าสัญญาเช่ายังเหลืออีกกี่ปี และอัตราค่าเช่าเป็นอย่างไร สัญญาเช่านี้จะเช็คไม่ได้ก็เฉพาะกรณีที่ให้เช่าต่ำกว่า 3 ปีที่ทำสัญญาเช่ากันเอง หรือกรณีเช่าเฉพาะสิ่งปลูกสร้างซึ่งจะจดทะเบียนที่อำเภอ เพราะการเช่าในสองลักษณะนี้จะไปปรากฏธุรกรรมในหน้าสารบัญโฉนด เเต่อย่างใดต้องลงพื้นที่สำรวจด้วยตัวเองแทน

สิทธิเก็บกิน
สิทธิซึ่งผู้ทรงสิทธิมีสิทธิครอบครองใช้ หรือถือเอาซึ่งประโยชน์เเห่งทรัพย์สินนั้นภายในกำหนดเวลาตามกฎหมายไว้ไม่เกิน 30 ปี หรือตลอดชีวิตผู้ทรงสิทธิก็ได้ ทั้งนี้เมื่อจดทะเบียนมอบสิทธิแบบนี้ให้กับใครแล้ว เวลาทำสัญญาเช่าผู้เช่าต้องทำกับผู้ทรงสิทธิเก็บกิน เเทนที่จะทำกับเจ้าของซึ่งเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์

สิทธิอาศัย
เป็นสิทธิที่ผู้อาศัยมีสิทธิอยู่ในโรงเรือนนั้นโดยไม่ต้องเสียค่าเช่า ซึ่งอาจมีระยะเวลาไม่เกินกว่า 30 ปี หรือตลอดชีวิตของผู้ทรงสิทธิ

สิทธิเหนือพื้นดิน
หมายถึงสิทธิเป็นเจ้าของโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งเพาะปลูกบนดินหรือใต้ดินนั้น เเละอาจมีกำหนดเวลาไม่เกิน 30 ปี หรือตลอดชีวิตของเจ้าของที่ดิน หรือตลอดชีวิตของผู้ทรงสิทธิก็ได้ และเมื่อครบกำหนดผู้ทรงสิทธิมีสิทธิรืื้อถอนสิ่งปลูกสร้างไปด้วย

ภาระติดพัน
คนที่มีชื่อเป็นผู้รับประโยชน์มีสิทธิได้รับชำระหนี้เป็นคราวๆ จากทรัพย์สินนั้น หรือได้ใช้ หรือถือเอาประโยชน์เเห่งทรัพย์สินตามระบุไว้ ถ้าไม่ระบุระยะเวลาไว้สันนิษฐานไว้ว่ามีอยู่ตลอดชีวิตของผู้ได้รับประโยชน์ หรือถ้ากำหนดเวลาไม่เกิน 30 ปี

ภาระจำยอม
ที่ดินอาจตกอยู่ในภาระจำยอมอันเป็นเหตุให้เจ้าของต้องยอมรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตน หรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้น ภาระจำยอมที่พบบ่อยคือภาระจำยอมเรื่องให้ผ่านทาง โดยยอมให้โฉนดแปลงอื่นใช้ประโยชน์เป็นทางผ่านได้

การรอนสิทธิทำให้เจ้าของที่ดินเสียสิทธิไปมาก เพราะฉะนั้นต้องตรวจสอบให้ดีก่อนทำนิติกรรมใด ๆ เพราะการรอนสิทธิบางประเภทไม่ได้ระบุระยะเวลาไว้ เช่น การรอนสิทธิของที่ดินใต้แนวเสาไฟฟ้าแรงสูงจะมีผลต่อที่ดินนั้นตลอดไป เจ้าของที่ดินจึงต้องต่อรองราคาให้เป็นธรรมจึงจะคุ้มกับสิทธิที่หายไป สำหรับผู้ที่จะซื้อ หรือจะเช่าที่ดินจะต้องตรวจสอบกับกรมที่ดินให้แน่ใจว่าที่ดินที่สนใจนั้นไม่ถูกรอนสิทธิ เพื่อให้สามารถใช้ประโยชน์ที่ดินได้คุ้มค่า คุ้มราคาที่ดินนั่นเอง

Keyword: การรอนสิทธิ, ที่ดิน

#ความรู้อสังหาฯ.#กฎหมายอสังหาฯ #อสังหา 101 #ที่ดิน

เว็บไซต์ อ้างอิง : https://www.feasyonline.com/content/detail/1194

วิธีตรวจสอบราคาประเมินที่ดินง่าย ๆ จะมีโฉนด หรือ ไม่มีโฉนดที่ดินก็เช็คได้

ราคาประเมินที่ดิน ใช้สำหรับการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามทีี่กฎหมายกำหนด เป็นราคาที่ดินที่ได้รับการประเมินโดยกรมธนารักษ์ เราจะใช้ราคาประเมินที่ดินนี้เมื่อเราต้องการซื้อ-ขาย-โอนที่ดินก็จะต้องเสียค่าธรรมเนียมการโอน หรือ เสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามราคาประเมินนั่นเอง วิธีการตรวจสอบราคาประเมินง่าย ๆ ไม่ว่าคุณจะมีข้อมูลโฉนดอยู่ในมือ หรือ ไม่มีข้อมูลโฉนดเลยก็ตาม

ตรวจสอบราคาประเมินที่ดิน แบบมีโฉนด

ตรวจสอบราคาประเมินที่ดินง่ายๆ เพียงเตรียมโฉนดที่ดินให้พร้อมแล้วมาค้นหาราคาประเมินที่ดินกันใน 3 ขั้นตอน

เข้าเว็บไซต์ของกรมธนารักษ์
ค้นหาราคาประเมิน โดยมีทางเลือกการค้นหา 2 แบบคือ
1. ค้นจากเลขที่โฉนด เพียงกรอกเลขที่โฉนด หน้าสำรวจ และจังหวัดที่ตั้งแปลงที่ดินของคุณ
2. ค้นหาจากเลขที่ดิน เพียงกรอกเลขที่ดิน ระวาง และจังหวัดที่ตั้งแปลงที่ดินของคุณ
ดูราคาประเมินที่ดินได้ที่ด้านขวามือ

ตรวจสอบราคาประเมินที่ดิน แม้ไม่มีโฉนด

นายหน้าอสังหา หรือเจ้าของที่ดินบางครั้งก็อยากจะตรวจสอบราคาประเมินที่ดิน แต่ไม่ได้พกโฉนดติดตัวไว้ หรือยังไม่มีข้อมูลโฉนดทำให้ค้นหาราคาประเมินที่ดินได้ลำบาก แต่ไม่ต้องห่วง เราจะแนะนำวิธีการตรวจสอบราคาประเมินที่ดินโดยที่ไม่ต้องใช้โฉนด เพียงรู้ตำแหน่งแปลงที่ดิน และมีมือถือพร้อมอินเตอร์เนทก็ตรวจสอบได้แล้ว เพียง 3 ขั้นตอนเท่านั้น

เข้าเว็บไซต์ “ระบบค้นหารูปแปลงที่ดิน”ของกรมที่ดิน หรือ แอพลิเคชั่น Landmaps
ค้นหาที่ตั้งที่ดินของคุณง่าย ๆ
คุณสามารถซูมแผนที่เข้าไปค้นหาที่ตั้งที่ดินของคุณ หรือค้นหาจากจังหวัด เขต แขวง หรือแม้กระทั่งค้นหาสถานที่สำคัญ เหมือนการใช้ google maps จะช่วยให้คุณมองเห็นที่ตั้งที่ดินคุณได้ง่ายขึ้น เช่น ที่ดินของคุณตั้งอยู่ใกล้ ศูนย์ราชการนนทบุรี คุณก็ค้นหาด้วยคีย์เวิร์ดนี้แล้วซูมไปบนแผนที่เพื่อหาที่ตั้งที่ดินของคุณ
Double-click คลิกบนที่ตั้งที่ดินของคุณ 2 ครั้ง ระบบจะแสดงขอบเขตที่ดินขึ้นมา ให้คุณคลิกบนกรอบขอบเขตที่ดินของคุณ และสามารถดูรายละเอียดข้อมูลโฉนด ขนาดที่ดิน รวมทั้งราคาประเมินได้ทันที

ถ้าหากแปลงที่ดินที่คุณสนใจไม่แสดงราคาประเมินที่ดินบนเว็บไซต์ทันที คุณก็สามารถนำข้อมูลโฉนดที่ดิน ได้แก่ หมายเลขระวาง เลขที่ดิน เลขที่โฉนดที่ดิน และหน้าสำรวจ ไปค้นหาราคาประเมินที่ในเว็บไซต์ของกรมธนารักษ์ ตามขั้นตอนการค้นหาราคาประเมิน แบบมีโฉนดที่ดิน ด้านบนได้

เพียงแค่นี้คุณก็สามารถตรวจสอบราคาประเมินที่ดิน ทั้งแบบมีโฉนด หรือ ไม่มีโฉนดที่ดินในมือ รวมทั้งช่วยให้คุณค้นหาข้อมูลแปลงที่ดิน เช็คตำแหน่งที่ตั้งและรูปแปลงที่ดินให้ตรงกับข้อมูลของคุณได้อีกด้วย อย่างไรก็ตาม หากคุณรู้ราคาประเมินที่ดินของคุณแล้ว สามารถคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้ง่าย ๆ ด้วยเครื่องมือคำนวณบนเว็บไซต์ Feasy เพียง “เพิ่มที่ดิน” แล้วอ่านรายงานศักยภาพที่ดิน ซึ่งประกอบไปด้วยเครื่องมือคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง รวมถึงราคาตลาดที่ดินในทำเลใกล้เคียง (ราคาที่สะท้อนถึงมูลค่าที่ดินในแต่ละพื้นที่) สีผังเมือง แนวเวนคืน พื้นที่ห้ามก่อสร้าง และเครื่องมือคำนวณค่าเช่าที่ดิน

สมัครสมาชิกฟรี! เช็คศักยภาพอสังหาฯ ของคุณได้ทันที

Keyword: ราคาประเมินที่ดิน, โฉนด

#ความรู้อสังหาฯ.#กฎหมายอสังหาฯ #อสังหา 101 #ที่ดิน #ราคาที่ดิน

เว็บไซต์ อ้างอิง : https://www.feasyonline.com/content/detail/1194

FAR OSR คืออะไร? ส่งผลกับราคาที่ดินด้วยนะ

กฎหมายผังเมืองจะมีข้อกำหนดพื้นที่อาคารที่สร้างได้ FAR และ OSR ในแต่ละพื้นที่แตกต่างกันไป เพื่อควบคุมการขยายตัวของเมือง ส่งผลต่อศักยภาพการพัฒนาอาคารในแต่ละพื้นที่ ต่อให้เป็นที่ดินที่อยู่ติดกันแต่อยู่คนละผังสี มีค่า FAR และ OSR ต่างกันก็ทำให้พื้นที่ของอาคารที่พัฒนาได้ต่างกันแล้ว เพราะฉะนั้นก่อนซื้อ-ขายที่ดินจะต้องตรวจสอบสีผังเมือง ประเภทอาคารสร้างได้ และค่า FAR OSR เพราะหากที่ดินของคุณสามารถสร้างอาคารได้พื้นที่มากขึ้น ก็มีโอกาสที่ราคาที่ดินจะสูงขึ้นอีกด้วย

FAR คืออะไร?

FAR (Floor to Area Ratio) คือ อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน เป็นตัวกำหนดว่าจะสามารถสร้างอาคารได้ขนาดเท่าไหร่ โดยมีวิธีคำนวณคือ

พื้นที่อาคารสูงสุดที่สร้างได้ = ค่า FAR X ขนาดพื้นที่ดิน

ตัวอย่าง ที่ดินขนาด 2 ไร่ (3,200 ตารางเมตร) อยู่ในพื้นที่ตามข้อกำหนด FAR = 6 เท่ากับว่า พื้นที่อาคารสูงสุดที่สามารถสร้างได้ คือ 6 x 3,200 = 19,200 ตารางเมตร

OSR คืออะไร?

OSR (Open Space Ratio) คือ อัตราส่วนของพื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม เป็นตัวกำหนดว่าต้องเหลือพื้นที่ว่างบนพื้นดินเท่าไหร่ ส่งผลต่อขนาดอาคารเช่นเดียวกัน โดยมีวิธีการคำนวณ คือ

พื้นที่เปิดโล่งบนที่ดิน= ค่า OSR xพื้นที่ดิน

ตัวอย่าง ที่ดินขนาด 2 ไร่ (3,200 ตารางเมตร) อยู่ในพื้นที่ตามข้อกำหนด OSR = 5% เท่ากับว่า จะต้องมีพื้นที่เปิดโล่งบนที่ดินโดยไม่มีหลังคาคลุม 5% x 3,200 = 160 ตารางเมตร หมายความว่าต้องเว้นที่ว่างไว้ ไม่ใช้ก่อสร้างอาคาร 160 ตารางเมตรนั่นเอง

หากว่าที่ดินหลายแปลงตั้งอยู่บนพืื้นที่สีผังเมืองคนละสี ก็จะมีศักยภาพการพัฒนาอาคารต่างกัน เนื่องจาก FAR ส่งผลต่อพื้นที่อาคารที่สามารถสร้างได้ และ OSR ส่งผลต่อพื้นที่เปิดโล่งบนพื้นดิน ยิ่งเป็นพื้นที่พานิชยกรรม สีแดง สีส้ม สีน้ำตาล ก็สามารถสร้างอาคารได้ขนาดใหญ่กว่า และมีพื้นที่เปิดโล่งบนที่ดินน้อยกว่าพื้นที่เพื่อการเกษตรกรรม อย่างพื้นที่สีเขียว เป็นต้น

วิธีตรวจสอบค่า FAR OSR ง่ายๆ

เราสามารถตรวจสอบค่า FAR OSR ตามสีผังเมืองได้ง่าย ๆ บนเว็บไซต์ Feasy โปรแกรมวิเคราะห์การลงทุนอสังหาฯ ที่เปิดให้สมัครสมาชิกใช้งานฟรี แค่จิ้มบนแผนที่ก็สามารถตรวจสอบสีผังเมืองได้แล้ว โดยปัจจุบันเราได้รวบรวมข้อมูลสีผังเมืองจำนวน 21 จังหวัด พร้อมข้อมูล FAR OSR มาแสดงบนแผนที่แล้ว

นอกจากนี้ คุณสามารถสร้าง “รายงานศักยภาพการลงทุน” เพื่อดูผลการวิเคราะห์ศักยภาพที่ดินของคุณในคลิกเดียว ได้แก่ สีผังเมือง FAR OSR ราคาตลาดที่ดินรอบข้าง แนวเวนคืน พื้นที่ห้ามก่อสร้าง การคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และการคำนวณค่าเช่าที่ดินที่เหมาะสม เป็นต้น
ดูตัวอย่าง “รายงานศักยภาพการลงทุน” ได้ที่นี่

Keyword: FAR, OSR, สีผังเมือง

#ความรู้อสังหาฯ.#กฎหมายอสังหาฯ #อสังหา 101 #ที่ดิน #FAR #ผังเมือง

เว็บไซต์ อ้างอิง : https://www.feasyonline.com/content/detail/1194

อันดับ	ธนาคาร	ดอกเบี้ย	อัตราดอกเบี้ย (ไม่รวมประกันชีวิตคุ้มครองสินเชื่อ”MRTA”)
	สินเชื่อบ้าน ธนาคารแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์	1.9 % ดอกเบี้ยเริ่มต้น 1.90% ต่อปี สำหรับลูกค้าที่มีรายได้ตั้งแต่ 75,000 บาทต่อเดือนขึ้นไป	โฮมโลน โดนใจ สินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำ 1.90% สินเชื่อบ้านใหม่ ดอกเบี้ยโดนใจ … ผ่อนสบายๆ ดอกเบี้ยเริ่มต้น 1.90% หรือผ่อนล้านละ 3,500 บาท (ภายใน 2 ปีแรก) โปรโมชั่นค่าจดจำนอง เมื่อซื้อประกัน MRTA/MLTA ผ่านธนาคาร ตั้งแต่วันนี้ – 30 มิถุนายน 2563 ดูรายละเอียด : https://bit.ly/2X0zMkq
	สินเชื่อบ้าน ธนาคารอาคารสงเคราะห์	2.95% สินเชื่อ D Plus ปี 2563	สินเชื่อ D Plus ปี 2563เดือนที่ 1 -24 = 2.95% ต่อปีเดือนที่ 25 -36 = MRR -3.00% ต่อปีเดือนที่ 37 -42 = 0.00% ต่อปีเดือนที่ 43 จนถึงตลอดอายุสัญญา-กรณีลูกค้าสวัสดิการ = MRR-1.00% ต่อปี -กรณีลูกค้ารายย่อย (MOU)* = MRR-0.75% ต่อปี -กรณีลูกค้ารายย่อย = MRR-0.50% ต่อปียื่นคำขอกู้ตั้งแต่วันที่ 14 มีนาคม 2563 ถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2563 อนุมัติ และทำนิติกรรมภายในวันที่ 31 กรกฎาคม 2563 ดูรายละเอียด : https://www.ghbank.co.th ดูอัตรา MRR ปัจจุบันได้ ที่นี่
	สินเชื่อบ้าน ธนาคารทีเอ็มบี	3.23 % ปีที่ 1-3 MRR	สินเชื่อบ้าน ทีเอ็มบี วงเงินขั้นต่ำ 500,000 บาท สูงสุดไม่เกิน 20,000,000 บาทกรณีซื้อบ้านจากโครงการทั่วไป (ฟรีค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย และค่าประเมินราคาหลักทรัพย์) ปีที่ 1 – 3 : MRR – 1.48% ต่อปี หลังจากนั้น : MRR – 1.38% ต่อปี (ตลอดอายุสัญญา) อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรก 5.15% ต่อปี *อัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง 5.22% ต่อปี ดูอัตรา MRR ปัจจุบันได้ ที่นี่ดูรายละเอียด : https://www.tmbbank.com ดูอัตรา MRR ปัจจุบันได้