ก่อนอื่นเลยควรตรวจสอบก่อนว่าพื้นที่ที่ภาครัฐประกาศเวนคืนครอบคลุมพื้นที่บริเวณใดบ้าง โดยสามารถตรวจสอบง่าย ๆ บนแผนที่ออนไลน์ เพียงสมัครสมาชิกเว็บไซต์ Feasy ก็ตรวจสอบแนวเวนคืนใน 18 จังหวัดบนแผนที่ออนไลน์ได้ฟรี! แล้วยังมีลิงก์เอกสารราชการให้ไปอ่านรายละเอียดได้อีก อย่างไรก็ตามขอบเขตแนวเวนคืนนี้เป็นเพียงแนวทางที่วางไว้เท่านั้น หากที่ดินเราอยู่ใกล้ก็อาจถูกเวนคืนได้ หรือ ต่อให้อยู่ในขอบเขตแต่ก็อาจจะไม่ถูกเวนคืนก็ได้เหมือนกัน ดังนั้นเราจึงควรนำเลขที่โฉนดไปตรวจสอบให้แน่ชัดกับหน่วยงานรัฐที่ประกาศการเวนคืนออกมา
อ่านเพิ่มเติม >> ตรวจสอบแนวเวนคืนกับหน่วยงานภาครัฐที่ไหน?
หากที่ดินของเราจะถูกเวนคืน ก็จะต้องทำตามขั้นตอนการขอเวนคืนภาครัฐ ดังนี้
- ภาครัฐประกาศพื้นที่ที่อยู่ในเขตแนวเวนคืนที่ดิน
- เจ้าหน้าที่เข้าดำเนินการสำรวจว่าอสังหาริมทรัพย์ใดบ้าง ที่อยู่ในเขตพื้นที่เวนคืนที่ดิน
- กำหนดราคาเวนคืนของอสังหาริมทรัพย์ และที่ดินในพื้นที่เวนคืน พิจารณาจากสภาพและทำเลที่ตั้งของที่ดินด้วย และถ้าต้องเวนคืนเพียงบางส่วนของที่ดิน แล้วส่งผลให้ที่ดินส่วนที่เหลือนั้นราคาตก อันเกิดจากการเวนคืนที่ดิน เจ้าหน้าที่ต้องให้กำหนดเงินค่าทดแทนราคาที่ตกนั้นด้วย
- ทำการประกาศราคาค่าทดแทนพื้นที่ที่ถูกเวนคืน ซึ่งหากหน่วยงานประกาศแล้วจะไม่สามารถเปลี่ยนใจปรับลดจำนวนเงินค่าทดแทนได้ในภายหลัง
- ออกหนังสือแจ้งเจ้าของที่ดินให้มาติดต่อทำสัญญาซื้อขาย ถ้ายังไม่ตกลงทำสัญญาจะดำเนินการจ่ายเงินค่าทดแทนก่อน
- ทำสัญญาซื้อขายและรับเงินทดแทนจากเจ้าหน้าที่
- หากไม่พอใจคำวินิจฉัยเงินทดแทนของรัฐมนตรี สามารถอุทธรณ์ขอเพิ่มราคาเงินค่าทดแทน ต่อรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยได้ โดยฟ้องคดีต่อศาลภายใน 1 ปี
- เมื่อศาลตัดสินเรียบร้อยแล้ว เจ้าหน้าที่จ่ายเงินค่าทดแทนและเข้าครอบครองอสังหาริมทรัพย์และที่ดิน
- ขนย้ายรื้อถอนอสังหาริมทรัพย์โดยรัฐหรือผู้ถูกเวนคืน
- ตรา พ.ร.บ. เวนคืนฯ เพื่อให้กรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ตกเป็นของรัฐ
เมื่อถูกเวนคืนเราจะได้รับค่าทดแทนในราคาตลาด ซึ่งต่างจากราคาประเมินที่ดินที่ใช้สำหรับทำนิติกรรม เพราะในหลายพื้นที่ราคาประเมินที่ดินอาจมีราคาเพียงครึ่งหนึ่งของราคาตลาดเลยทีเดียว ดังนั้นการได้ค่าทดแทนตามราคาตลาด จึงเป็นราคาที่เหมาะสมตามแต่ศักยภาพของแปลงที่ดินนั้นๆ ซึ่งมีปัจจัยต่างๆ มาประกอบได้แก่ พื้นที่สีผังเมือง พื้นที่ห้ามก่อสร้าง รูปร่างที่ดิน ขนาดที่ดิน ทางเข้าออก เป็นต้น หากแนวเวนคืนพาดผ่านพื้นที่บางส่วนของที่ดินทำให้รูปร่างเปลี่ยนไปก็จะทำให้ราคาที่ดินที่เหลืออยู่มีมูลค่าเปลี่ยนไป หากเหลือที่ดินน้อยจนทำอะไรไม่ค่อยได้ก็ควรจะได้ค่าทดแทนราคาที่ดินที่สมน้ำสมเนื้อ
อยากรู้ศักยภาพที่ดินของเรา
แค่สมัครสมาชิก เพิ่มที่ดินก็ได้รับรายงานวิเคราะห์ศักยภาพที่ดินแล้ว!
ที่มา:https://www.feasyonline.com/content/detail/1264
