พูดถึงเรื่องราคาที่ดิน หลายคนอาจเคยได้ยินว่าปัจจัยที่สำคัญที่สุดสำหรับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ คือ Location Location Location หรือก็คือ ทำเลที่ตั้งที่ดิน นั่นเอง อย่างไรก็ตามปัจจัยอื่น ๆ ก็มีผลต่อมูลค่าราคาอสังหาริมทรัพย์ เช่นที่ดินทำเลเดียวกันแต่มีขนาด รูปร่าง และทางเข้า-ออก ต่างกันก็ส่งผลต่อศักยภาพการพัฒนาอาคาร และราคาที่ดินอย่างมาก
ถึงแม้ว่าที่ดินจะตั้งอยู่ใกล้กัน แต่มูลค่าที่ดินอาจไม่เท่ากัน เพราะมีปัจจัยอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง ยกตัวอย่างเช่น ที่ดินของเราตั้งอยู่บน ถนนกรุงเกษม ห่างจากสถานีรถไฟฟ้าหัวลำโพงซึ่งมีราคาตลาด 120,000 บาท/ตร.วา เพียง 200-300 เมตร แต่ที่ดินของเราตั้งอยู่บนถนนสายรอง ไม่ได้ติดกับสถานีรถไฟฟ้า อีกทั้งยังไม่ได้คำนึงถึงปัจจัยอื่น ๆ ได้่แก่ รูปร่าง ขนาด และทางเข้า-ออกของที่ดิน ซึ่งส่งผลให้มูลค่าราคาที่ดินของเราน่าจะต่ำกว่าราคาที่ดินบริเวณสถานีรถไฟฟ้าหัวลำโพงนั่นเอง
ก่อนที่จะตั้งราคาขายที่ดิน ต่อราคา หรือ ซื้อที่ดินเราจึงควรวิเคราะห์ศักยภาพของที่ดินก่อนว่าเหมาะสมกับราคาหรือไม่ หากที่ดินรูปร่างไม่สวย หรือขนาดใหญ่เกินไป บางครั้งการตัดแบ่งที่ดินขาย หรือ การรวมที่ดินขายเพื่อให้ได้แปลงที่สวย เหมาะกับการพัฒนาอาคารนั้นจะทำให้ได้ขายที่ดินได้ในราคาที่ดีกว่า Feasy โปรแกรมวิเคราะห์การลงทุนอสังหาฯ จะยกตัวอย่างรูปร่างที่ดินทีี่เหมาะสม ใน 3 ปัจจัยที่นอกเหนือจากทำเลที่ตั้ง ได้แก่
- ขนาดที่ดิน ส่งผลกับ ราคาที่ดิน
ขนาดของที่ดินมีผลอย่างมากในการพัฒนาอาคารแต่ละประเภท โดยเฉพาะสำหรับคนที่สนใจขายที่ดินให้นักพัฒนาอสังหาฯ สำหรับพัฒนาคอนโดมิเนียม หรือ โครงการที่อยู่อาศัยแนวราบ หากที่ดินขนาดใหญ่เกินไปก็ใช่ว่าจะขายออก หรือ ขายได้ราคาดีเสมอไปเพราะนักพัฒนาอสังหาฯ ที่จะซื้อที่ดินไปพัฒนาต่อจำเป็นต้องมีเงินลงทุนสูง หรือ ต้องแบ่งเฟส (phrase) การพัฒนา จึงต้องมีสายป่านที่ยาวเพียงพอ
หากที่ดินขนาดเล็กเกินไปก็อาจพัฒนาโครงการได้ไม่คุ้มทุน เนื่องจากขนาดอาคารเล็กตามระยะร่นของเขตทาง เช่น ที่ดินที่ขนาดเล็กและยาว เป็นรูปร่างเส้นก๋วยเตี๋ยว มีหน้ากว้างแคบขนาดเล็ก เมื่อร่นระยะตามกฎหมายอาคารแล้วอาจไม่เหลือพื้นที่พัฒนาอาคาร ต้องรวมแปลงกับที่ดินรอบข้างให้ได้ขนาดใหญ่ขึ้นแทน
- รูปร่างที่ดิน
รูปร่างที่ดินที่พัฒนาอาคารง่าย ใช้พื้นที่ได้เต็มที่ คุ้มค่ากับราคาที่ดิน คือ รูปร่างสี่เหลี่ยมผืนผ้า มีหน้ากว้างติดถนนถนน ขนาดพอเหมาะทำให้มีพื้นที่สำหรับระยะร่นรอบอาคารได้ และมีพื้นที่เพียงพอสำหรับระยะร่นด้านหน้า ที่ดินรูปร่างสี่เหลี่ยมผืนผ้าจึงพัฒนาโครงการได้ง่าย สำหรับคนที่ต้องการขายที่ดินให้นักพัฒนาอสังหาฯ ทำคอนโดมิเนียม ที่ดินควรมีหน้ากว้างอย่างน้อย 12 เมตร เพราะตามกฎกระทรวง 33 อาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษ ซึ่งมีพื้นที่อาคารรวมกันทุกชั้นไม่เกิน 30,000 ตร.ม. ต้องมีด้านในด้านหนึ่งของที่ดินยาวไม่น้อยกว่า 12 เมตร ติดถนนสาธารณะที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 10 เมตร ยาวต่อเนื่องกันโดยตลอดจนไปเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะอื่นที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 10 เมตร อีกทั้งอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษจะต้องมีที่ว่างรอบอาคารไม่น้อยกว่า 6 เมตรอีกด้วย เพื่อเป็นถนนที่มีพื้นผิวจราจรให้รถดับเพลิงเข้าออกได้สะดวก ถ้าที่ดินหน้ากว้างแค่ 12 เมตรก็ทำได้เพียงทางเข้าโครงการเท่านั้น
หากที่ดินมีรูปร่างแปลก นอกจากจะพัฒนาอาคารยากแล้ว คนซื้ออาจดูหลักฮวงจุุ้ยของรูปร่างที่ดินประกอบการตัดสินใจอีกด้วย อาจทำให้ราคาที่ดินต่ำลง เช่น ที่ดินรูปร่างสามเหลี่ยมก็จะมีมุมทำให้พัฒนาอาคารได้รูปร่างแปลก พัฒนาได้ยาก เป็นต้น
ดูเพิ่มเติม ฮวงจุ้ยซื้อที่ดิน ที่ดินแบบไหนน่าซื้อ แบบไหนห้ามซื้อ
- ทางเข้าออก
ทางเข้าออกที่ดินต้องติดถนนสาธารณะเพราะทำให้สามารถเข้าออกได้สะดวก ถูกกฎหมาย และสามารถพัฒนาโครงการได้ ถนนสาธารณะ คือ ถนนที่เปิดหรือยินยอมให้ประชาชนเข้าไปหรือใช้เป็นทางสัญจรได้ (จากกฎกระทรวงฉบับที่ 33) ทั้งนี้ ไม่ว่าจะมีการเรียกเก็บค่าตอบแทนหรือไม่ หากเป็นที่ดินตาบอด (ที่ดินที่ไม่มีทางเข้าออก) ถึงแม้จะอยู่ในทำเลดีก็จะมีราคาที่ดินต่ำ เพราะไม่มีศักยภาพพัฒนาอาคารได้นั่นเอง นักพัฒนาอสังหาฯ อาจต้องซื้อที่ดินข้างๆ เพื่อเป็นทางออกสู่ถนนสาธารณะเพื่อให้สามารถพัฒนาที่ดินผืนดังกล่าวได้ หรือ หากเป็นที่ดินติดถนนส่วนบุคคล ก็อาจจะมีปัญหาภายหลังหากเจ้าของถนนปิดการใช้งานขึ้นมา
บางคนอาจจะคิดว่า ถ้าที่ดินติดถนนหลายด้านจะเป็นเรื่องดี แต่ก็ไม่เสมอไป เพราะหากเป็นที่ดินแปลงมุม ติดถนน 2 ด้าน ที่ดินจะต้องมีหน้ากว้างมาก จากกฏกระทรวงฉบับที่ 7 ข้อ 8 แนวศูนย์กลางปากทางเข้าออกของรถยนต์ต้องห่างจากจุดเริ่มต้น โครงหรือหักมุมของขอบทางร่วมหรือขอบทางแยกสาธารณะ ไม่น้อยกว่า 20 เมตร หมายความว่าที่ดินต้องมีหน้ากว้างมากกว่า 20 เมตรแน่นอน มิเช่นนั้นจะไม่มีทางเข้าออก
อ่านเพิ่มเติม ที่ดินตาบอดจะขอทางจำเป็น หรือ ภาระจำยอมอย่างไร
จะเห็นว่า มีปัจจัยหลายอย่างที่เกี่ยวข้องกับมูลค่าราคาที่ดินของเรา ถึงแม้ว่าจะเป็นที่ดินที่แปลงติดกันก็อาจจะมีศักยภาพต่างกัน ทำให้ราคาต่างกันได้อีกด้วย ดังนั้น ก่อนจะตัดสินใจตั้งราคาขาย หรือซื้อที่ดินสักผิืน จึงต้องหาข้อมูลและวิเคราะห์ให้ดีก่อน Feasy โปรแกรมวิเคราะห์การลงทุนอสังหาฯ ต้องการช่วยนักลงทุนอสังหาฯ และเจ้าของที่ดินทั้งหลายให้ทำงานได้ง่ายขึ้น หาข้อมูลและวิเคราะห์ศักยภาพได้ด้วยตัวเอง เราจึงพัฒนาฟีเจอร์การตรวจสอบข้อมูลอสังหาฯ บนแผนที่ ได้แก่ สีผังเมือง แนวเวนคืน พื้นที่ห้ามก่อสร้าง ราคาตลาดที่ดินที่ได้รับการประเมินโดย ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทัรพย์ บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ให้คุณเข้าถึงและวิเคราะห์ศักยภาพ ง่าย ครบ จบในที่
เดียวไม่พลาดข่าวสำคัญ แค่กดเป็นเพื่อน กับ LINE @FEASY https://line.me/R/ti/p/%40732vokrq
เดียวไม่พลาดข่าวสำคัญ แค่กดเป็นเพื่อน กับ LINE @FEASY https://line.me/R/ti/p/%40732vokrq
ราคาที่ดินอ้างอิงบทความ : http://feasyonline.com/content/detail/1198
แนวเวนคืน
พื้นที่ห้ามก่อสร้าง
ความรู้อสังหาฯ.
กฎหมายอสังหาฯ
ตลาดอสังหาฯ
กลยุทธ์การลงทุน.
อสังหา 101
มุมมองนักลงทุน
ที่ดิน
ผังเมือง
นักพัฒนาอสังหาฯ
