หลายคนที่สนใจลงทุนคอนโด ลงทุนอสังหาฯ
คงกำลังคิดหนักว่าจะลงทุนดีไหม จะติดดอยไหม?
ลงทุนอสังหายังไงดี? วันนี้ Tooktee มาสรุปประเด็นสถานการณ์ตลาดของนักลงทุนอสังหาฯ และเทคนิคการลงทุนอสังหาฯ
ตั้งแต่เทคนิคการเช็ค Real Demand แอบส่องสายตามองตามระเบียงห้องนอน
ไปจนถึงเทคนิคการเลือกห้องให้โดนใจผู้เช่า แบบใจเขาใจเรา และอื่นๆ อีกมากมาย
ให้คุณนำไปปรับใช้กันได้สบาย ๆ
เพราะช่วงนี้เศรษฐกิจทำพิษ
มีคนบอกว่าอสังหาอยู่ในช่วงขาลงแล้ว
หลายคนก็กลัวว่าจะเกิดฟองสบู่จากการที่มีอสังหาริมทรัพย์ออกมาขายมากเกินความต้องการของตลาด
จนแบงค์ชาติต้องออกมาตรการคุมเข้ม LTV เพื่อกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยโดยกำหนดเพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน
(LTV ratio) ให้เข้มงวดขึ้นสำหรับการซื้อบ้านสัญญาที่สองและสามหรือบ้านที่มีมูลค่าเกิน
10 ล้านบาทขึ้นไป (มีผลบังคับใช้ตั้งแต่ 1 เมษายน 62) ก็เพื่อลดปริมาณ demand เทียมที่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน โดยที่มีเงินออม
หรือกำลังซื้อไม่มากพอ ทำให้เสี่ยงต่อการเกิดหนี้เสีย หรือ NPL ไม่มีเงินพอจ่ายค่าผ่อนคอนโดในภายหลังนั่นเอง พอได้ยินเรื่องมาตรการ LTV
กันแล้ว หลายคนคงเริ่มกลัวการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในช่วงนี้
สำหรับคนที่ลงทุนอสังหาระยะสั้น
เช่น ซื้อใบจอง ขายดาวน์คอนโด คงไม่เหมาะที่จะลงทุนในช่วงนี้เท่าไหร่นัก
เนื่องจากปัจจุบันมีจำนวนอสังหาริมทรัพย์เหลือขายมาก แล้วยังมีโปรโมชัน
ส่วนลดจากผู้ประกอบการมากมาย ทำให้คุณมีคู่แข่งในการขายดาวน์มากขึ้น แต่คนที่มีเงินเย็น
หรือกำลังซื้อมากพอที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์ในช่วงนี้มีไม่มากนัก
จึงมีความเสี่ยงในการติดดอย ขายดาวน์ไม่ออก
และต้องโดนบีบให้โอนกรรมสิทธิ์เข้ามาเป็นของตนเองในที่สุด
แต่สำหรับคนที่สนใจลงทุนอสังหาริมทรัพย์ระยะยาว
เช่น การซื้อบ้าน-คอนโดเพื่อปล่อยเช่า และขายในอีกหลายปีข้างหน้า
ก็ยังพอจะไปต่อได้ แต่ก่อนจะลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ไหนก็ตาม
เราต้องเข้าใจก่อนว่าเราจะได้รับผลตอบแทนจากทางไหนบ้าง โดยหลักๆ จะมี 2 ทาง นั่นคือ ค่าเช่า (Rental
Yield) และรายได้จากการขายต่อในราคาที่สูงขึ้น (Capital
gain) ทั้งนี้ ไม่ใช่อสังหาริมทรัพย์ทุกโครงการจะได้รับผลตอบแทนงาม
ๆ กำไรดี ๆ โดยเฉพาะเมื่อรายได้จากการปล่อยเช่าไม่สูงเหมือนเมื่อก่อน
เนื่องจากมีอุปทาน (Supply) อสังหาให้เช่าจากนักลงทุน
และอสังหาเปิดใหม่จาก developer มากกว่าอุปสงค์ (Demand)
จำนวนผู้เช่า ทำให้ผู้เช่ามีอำนาจในการต่อราคามากกว่า
ค่าเช่าจึงไม่สามารถขยับสูงขึ้นได้มากนัก ส่วนการจะทำกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์
(Capital gain) นั้นขึ้นอยู่กับราคาต้นทุนที่เราซื้อ
และศักยภาพของทำเลและโครงการอีกด้วย วันนี้ Tooktee จะมาแนะนำ
8 เคล็ดลับการเลือกคอนโดเพื่อการลงทุน ให้คุณไม่นก ไม่ติดดอย
1.
Real
demand ควรเลือกคอนโดที่มีแนวโน้มคนอยู่จริงมาก
ไม่ใช่แค่เก็งกำไรแล้วทิ้งห้องว่าง
เพราะหมายความว่าคุณจะมีคู่แข่งปล่อยเช่าอสังหามากขึ้นนั่นเอง และแปลว่าคอนโดนี้อาจจะไม่ได้ตรงกับความต้องการของตลาดจริง
ถูกปั่นราคา สร้างกระแสมาเรียกนักลงทุน
หากคอนโดที่คนเลือกซื้อเป็นโครงการที่มีคนเข้ามาอยู่จริงแล้ว
ให้กวาดสายตามองตามระเบียงห้องนอน หากมีอุปกรณ์ตากไว้ มีผ้าม่าน
ลักษณะเหมือนคุณอยู่อาศัยจริงเป็นสัดส่วนที่มาก ก็น่าสนใจที่จะลงทุน
หรือลองถามนิติบุคคล แม่ค้า และวินมอเตอร์ไซค์หน้าปากซอยดูเพื่อความชัวร์
2.
Real
Value ราคาอสังหาตรงกับราคาตลาดจริงไหม?
เพราะต้นทุนในการซื้อคอนโดของแต่ละคนไม่ได้เท่ากัน
ถึงแม้จะเป็นโครงการเดียวกัน หรืออยู่ในย่านเดียวกันแต่ซื้อกันคนละช่วงเวลาก็จะมีต้นทุนการซื้อต่างกัน
หากคุณซื้อคอนโดมาในราคาสูง โอกาสทำกำไรจากการขายต่อก็ลดลง
และผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าก็ต่ำลงด้วย
3.
ศักยภาพโครงการและห้องของเรา
ลองนึกถึงอนาคตของคอนโด ขายต่อได้กำไรจริงไหม บ้างคนบอกว่า
จะดูอสังหาต้องเลือกจาก location, location, location ทำเลสำคัญก็จริง
แต่ในทำเลเดียวกันก็มีหลายโครงการ เราอาจนำแนวคิดทางการตลาด 4P (Product,
Price, Place, Promotion) มาใช่ในการประเมินด้วย เช่น
Product - รูปแบบห้อง
และขนาดห้องตรงกับความต้องการของผู้ซื้อ-ผู้เช่าในตลาดไหม? เช่น
บางโครงการขายห้องขนาดใหญ่
ถึงแม้ว่าราคาต่อตารางเมตรจะไม่ต่างจากโครงการรอบข้าง แค่
ราคาห้องสูงกว่า
คนซื้อต่อและคนเช่าอยู่อาจจะไม่ต้องการจ่ายเพิ่มเพื่อพื้นที่ไม่กี่ตารางเมตรก็ได้
เป็นต้น
Price – เทียบกับราคาคอนโด บ้าน
ทาวน์เฮ้าส์รอบๆ ราคาอสังหาที่เราจะซื้อถือว่าเป็นทางเลือก ที่ดีกว่าไหม? ถ้าหากว่าราคาของเราสูงเกินกว่าโครงการรอบ ๆ โดยที่ลักษณะโครงการใกล้เคียง
กันก็มีโอกาสในการขายต่อ และปล่อยเช่าได้ยากขึ้น
Place – การเข้าถึงกลุ่มเป้าหมายที่จะทำให้ราคาเพิ่มขึ้นในอนาคต
สามารถพิจารณาได้จาก หลายปัจจัย เช่น รอบ ๆ
โครงการมีศักยภาพในกาารดึงดูดคนมาอยู่อาศัยเพิ่มไหม หากมีสิ่ง อำนวยความสะดวก
ได้แก่ ตลาด ร้านค้า และร้านอาหาร หรือมีการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน ได้แก่ รถไฟฟ้า
และทางด่วน ก็มีโอกาสราคาเพิ่มขึ้นในอนาคต
Promotion – นึกถึงจุดเด่นของห้้องเราที่จะดึงดูดใจคนมาเช่า
ซื้อต่อให้ได้ เช่น ห้องวิวสวย อยู่ในมุมสงบชั้นสูง เป็นต้น
4.
ลงทุนคอนโด เลือกห้องให้ถูกใจคนเช่า-คนซื้อต่อ
ไม่ใช่แค่ถูกใจเรา
บางคนเลือกห้องชั้นล่าง ๆ เพราะราคาถูก
หรือชั้นเดียวกับส่วนกลางเพราะคิดว่าสะดวกสบายดี บางคนก็เลือกห้อง Duplex หรือ Hybrid เพราะว่าชอบไลฟ์สไตล์แบบนี้
แต่คนเช่าส่วนใหญ่อาจมองว่าห้องชั้นล่างทำเลไม่ได้ ชั้นส่วนกลางเสียงดัง
หรือห้องดูเพล็กซ์มีราคาค่าเช่าสูงเกินจำเป็น ทำให้ปล่อยเช่าหรือขายได้ยาก
ลองคิดว่ากลุ่มลูกค้าของเราเป็นใคร
และเขาต้องการอะไรก่อนจะลงทุนซื้อคอนโดมาปล่อยเช่า เพราะเขาอาจจะชอบไม่เหมือนเรา
5.
ที่ดินเปล่า = คู่แข่งในอนาคต?
ลองเล็งที่ดินเปล่ารอบ ๆ โครงการให้ดี เพราะที่ดินพวกนี้ล่ะตัวดี
ถ้าเลือกห้องที่หันไปทางที่ดินเหล่านี้ ตอนซื้อแรก ๆ อาจจะได้วิวดี โล่ง โปร่ง
สบาย แต่อยู่ไปสักพักมีคนขึ้นโครงการใหม่ขึ้นมา คนอยู่ต้องเจอกับเสียงดัง
จะสร้างทีก็บังวิวเราหมดเลย กลายเป็นว่าทำเลดี ๆ ที่เราเล็งไว้อาจจะไม่ดีอีกต่อไป
6.
แบรนด์ของโครงการก็สำคัญ
ถึงแม้จะเป็นโครงการในทำเลเดียวกัน
แต่ชื่อเสียงด้านบริการหลังการขายและคุณภาพของการพัฒนาโครงการของบริษัทผู้พัฒนา
และนิติบุคคล (ฝ่ายบริหารอาคารและสถานที่) ก็สำคัญมากในการหาผู้เช่าและการขายต่อ
เพราะคนเช่าและคนซื้อต่อจะมั่นใจได้มากกว่าว่าโครงการจะอยู่ในสภาพสมบูรณ์
7.
เปรียบเทียบผลตอบแทนที่คาดหวัง กับรูปแบบการลงทุนอื่น ๆ
หลายคนสนใจการลงทุนอสังหาเพาะได้ผลตอบแทนสูงโดยไม่ต้องลงเงินตัวเองทั้งหมด
แต่ในช่วงที่อสังหาริมทรัพย์เป็นตลาดของผู้เช่า
หมายความว่ามีอุปทานห้องว่างปล่อยเช่ามากกว่าจำนวนผู้เช่าในตลาด
ทำให้ผู้เช่ามีสิทธิ์ในการต่อรอง และเลือกสูงกว่าผู้ให้เช่า
ทำให้ผลตอบแทนจากการเช่าต่ำ แค่ 5-6% ต่อปีก็ถือว่างามแล้ว
ซึ่งเงินจำนวนนี้อาจจะพอโปะค่าผ่อนคอนโดได้แต่ก็ไม่ได้กำไรมากนัก
ทำให้คนที่สนใจลงทุนคอนโดต้องคิดให้ดีว่า จะรับความเสี่ยงได้ไหม
หรือจะนำเงินไปลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ เล่นหุ้น และอื่น ๆ ดีกว่ากัน
จริงอยู่ว่าการลงทุนอสังหาไม่ต้องลงทุนด้วยเงินตัวเองทั้งหมด
จึงมีโอกาสได้รับผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าและการขายมากกว่าการลงทุนแบบอื่น ๆ
แต่ก็มีความเสี่ยง และถือเป็นการลงทุนระยะยาวเช่นกัน
8.
กำลังซื้อของตัวเอง
ข้อนี้นับว่าสำคัญที่สุดสำหรับการลงทุนคอนโดโดยเฉพาะในช่วงที่เศรษฐกิจไม่ค่อยดี
เราต้องลองนึกถึงความเสี่ยงกรณีที่หาคนเช่าไม่ได้
สายป่านเรายาวพอที่จะจ่ายค่าผ่อนคอนโด โปะค่าดอกเบี้ยได้เองไหม? อย่าลืมเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยของสถาบันการเงินแต่ละที่
และควรจะรีไฟแนนซ์เพื่อคงอัตราดอกเบี้ยต่ำเอาไว้
รวมทั้งรีบโปะเงินต้นจะได้เสียค่าดอกเบี้ยลดลง และลดจำนวนปีที่ต้องผ่อนได้ด้วย
หากใครสนใจลงทุนคอนโด
หรือ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ล่ะก็อย่าลืมคิดให้ดีนะจ๊ะ
อย่าหวั่นไหวไปกับกระแสโปรโมชัน ส่วนลด หรือ เชื่อคำเพื่อนบอกมาว่าโครงการนี้น่าลงทุน
เพราะสุดท้ายแล้วคนลงทุนก็คือเรา จึงต้องคิดให้ดี ๆ ก่อน Tooktee มีเคล็ดลับการลงทุนคอนโดให้
8 ข้อนี้ แต่หากใครมีเคล็ดลับอื่น ๆ
อยากแนะนำอีกสามารถส่งข้อความมาหา Tooktee ได้ทางเฟซบุค
>>https://www.facebook.com/Tookteedotcom/
