หลายคนที่สนใจลงทุนคอนโด ลงทุนอสังหาฯ คงกำลังคิดหนักว่าจะลงทุนดีไหม จะติดดอยไหม?
ลงทุนอสังหายังไงดี? วันนี้ Tooktee มาสรุปประเด็นสถานการณ์ตลาดของนักลงทุนอสังหาฯ และเทคนิคการลงทุนอสังหาฯ ตั้งแต่เทคนิคการเช็ค Real Demand แอบส่องสายตามองตามระเบียงห้องนอน ไปจนถึงเทคนิคการเลือกห้องให้โดนใจผู้เช่า แบบใจเขาใจเรา และอื่นๆ อีกมากมาย ให้คุณนำไปปรับใช้กันได้สบาย ๆ
- สถานการณ์ตลาดปัจจุบัน
ยังน่าลงทุนอยู่ไหม?
- เทคนิคการลงทุนอสังหาฯ
เพราะช่วงนี้เศรษฐกิจทำพิษ
มีคนบอกว่าอสังหาอยู่ในช่วงขาลงแล้ว
หลายคนก็กลัวว่าจะเกิดฟองสบู่จากการที่มีอสังหาริมทรัพย์ออกมาขายมากเกินความต้องการของตลาด
จนแบงค์ชาติต้องออกมาตรการคุมเข้ม LTV เพื่อกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยโดยกำหนดเพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน
(LTV ratio) ให้เข้มงวดขึ้นสำหรับการซื้อบ้านสัญญาที่สองและสามหรือบ้านที่มีมูลค่าเกิน
10 ล้านบาทขึ้นไป (มีผลบังคับใช้ตั้งแต่ 1 เมษายน 62) ก็เพื่อลดปริมาณ demand เทียมที่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน โดยที่มีเงินออม
หรือกำลังซื้อไม่มากพอ ทำให้เสี่ยงต่อการเกิดหนี้เสีย หรือ NPL ไม่มีเงินพอจ่ายค่าผ่อนคอนโดในภายหลังนั่นเอง พอได้ยินเรื่องมาตรการ LTV
กันแล้ว หลายคนคงเริ่มกลัวการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในช่วงนี้
สำหรับคนที่ลงทุนอสังหาระยะสั้น
เช่น ซื้อใบจอง ขายดาวน์คอนโด คงไม่เหมาะที่จะลงทุนในช่วงนี้เท่าไหร่นัก
เนื่องจากปัจจุบันมีจำนวนอสังหาริมทรัพย์เหลือขายมาก แล้วยังมีโปรโมชัน
ส่วนลดจากผู้ประกอบการมากมาย ทำให้คุณมีคู่แข่งในการขายดาวน์มากขึ้น แต่คนที่มีเงินเย็น
หรือกำลังซื้อมากพอที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์ในช่วงนี้มีไม่มากนัก
จึงมีความเสี่ยงในการติดดอย ขายดาวน์ไม่ออก
และต้องโดนบีบให้โอนกรรมสิทธิ์เข้ามาเป็นของตนเองในที่สุด
แต่สำหรับคนที่สนใจลงทุนอสังหาริมทรัพย์ระยะยาว
เช่น การซื้อบ้าน-คอนโดเพื่อปล่อยเช่า และขายในอีกหลายปีข้างหน้า
ก็ยังพอจะไปต่อได้ แต่ก่อนจะลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ไหนก็ตาม
เราต้องเข้าใจก่อนว่าเราจะได้รับผลตอบแทนจากทางไหนบ้าง โดยหลักๆ จะมี 2 ทาง นั่นคือ ค่าเช่า (Rental
Yield) และรายได้จากการขายต่อในราคาที่สูงขึ้น (Capital
gain) ทั้งนี้ ไม่ใช่อสังหาริมทรัพย์ทุกโครงการจะได้รับผลตอบแทนงาม
ๆ กำไรดี ๆ โดยเฉพาะเมื่อรายได้จากการปล่อยเช่าไม่สูงเหมือนเมื่อก่อน
เนื่องจากมีอุปทาน (Supply) อสังหาให้เช่าจากนักลงทุน
และอสังหาเปิดใหม่จาก developer มากกว่าอุปสงค์ (Demand)
จำนวนผู้เช่า ทำให้ผู้เช่ามีอำนาจในการต่อราคามากกว่า
ค่าเช่าจึงไม่สามารถขยับสูงขึ้นได้มากนัก ส่วนการจะทำกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์
(Capital gain) นั้นขึ้นอยู่กับราคาต้นทุนที่เราซื้อ
และศักยภาพของทำเลและโครงการอีกด้วย วันนี้ Tooktee จะมาแนะนำ
8 เคล็ดลับการเลือกคอนโดเพื่อการลงทุน ให้คุณไม่นก ไม่ติดดอย
1.
Real
demand ควรเลือกคอนโดที่มีแนวโน้มคนอยู่จริงมาก
ไม่ใช่แค่เก็งกำไรแล้วทิ้งห้องว่าง เพราะหมายความว่าคุณจะมีคู่แข่งปล่อยเช่าอสังหามากขึ้นนั่นเอง และแปลว่าคอนโดนี้อาจจะไม่ได้ตรงกับความต้องการของตลาดจริง ถูกปั่นราคา สร้างกระแสมาเรียกนักลงทุน หากคอนโดที่คนเลือกซื้อเป็นโครงการที่มีคนเข้ามาอยู่จริงแล้ว ให้กวาดสายตามองตามระเบียงห้องนอน หากมีอุปกรณ์ตากไว้ มีผ้าม่าน ลักษณะเหมือนคุณอยู่อาศัยจริงเป็นสัดส่วนที่มาก ก็น่าสนใจที่จะลงทุน หรือลองถามนิติบุคคล แม่ค้า และวินมอเตอร์ไซค์หน้าปากซอยดูเพื่อความชัวร์
ไม่ใช่แค่เก็งกำไรแล้วทิ้งห้องว่าง เพราะหมายความว่าคุณจะมีคู่แข่งปล่อยเช่าอสังหามากขึ้นนั่นเอง และแปลว่าคอนโดนี้อาจจะไม่ได้ตรงกับความต้องการของตลาดจริง ถูกปั่นราคา สร้างกระแสมาเรียกนักลงทุน หากคอนโดที่คนเลือกซื้อเป็นโครงการที่มีคนเข้ามาอยู่จริงแล้ว ให้กวาดสายตามองตามระเบียงห้องนอน หากมีอุปกรณ์ตากไว้ มีผ้าม่าน ลักษณะเหมือนคุณอยู่อาศัยจริงเป็นสัดส่วนที่มาก ก็น่าสนใจที่จะลงทุน หรือลองถามนิติบุคคล แม่ค้า และวินมอเตอร์ไซค์หน้าปากซอยดูเพื่อความชัวร์
2.
Real
Value ราคาอสังหาตรงกับราคาตลาดจริงไหม?
เพราะต้นทุนในการซื้อคอนโดของแต่ละคนไม่ได้เท่ากัน ถึงแม้จะเป็นโครงการเดียวกัน หรืออยู่ในย่านเดียวกันแต่ซื้อกันคนละช่วงเวลาก็จะมีต้นทุนการซื้อต่างกัน หากคุณซื้อคอนโดมาในราคาสูง โอกาสทำกำไรจากการขายต่อก็ลดลง และผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าก็ต่ำลงด้วย
เพราะต้นทุนในการซื้อคอนโดของแต่ละคนไม่ได้เท่ากัน ถึงแม้จะเป็นโครงการเดียวกัน หรืออยู่ในย่านเดียวกันแต่ซื้อกันคนละช่วงเวลาก็จะมีต้นทุนการซื้อต่างกัน หากคุณซื้อคอนโดมาในราคาสูง โอกาสทำกำไรจากการขายต่อก็ลดลง และผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าก็ต่ำลงด้วย
3.
ศักยภาพโครงการและห้องของเรา
ลองนึกถึงอนาคตของคอนโด ขายต่อได้กำไรจริงไหม บ้างคนบอกว่า จะดูอสังหาต้องเลือกจาก location, location, location ทำเลสำคัญก็จริง แต่ในทำเลเดียวกันก็มีหลายโครงการ เราอาจนำแนวคิดทางการตลาด 4P (Product, Price, Place, Promotion) มาใช่ในการประเมินด้วย เช่น
ลองนึกถึงอนาคตของคอนโด ขายต่อได้กำไรจริงไหม บ้างคนบอกว่า จะดูอสังหาต้องเลือกจาก location, location, location ทำเลสำคัญก็จริง แต่ในทำเลเดียวกันก็มีหลายโครงการ เราอาจนำแนวคิดทางการตลาด 4P (Product, Price, Place, Promotion) มาใช่ในการประเมินด้วย เช่น
Product - รูปแบบห้อง
และขนาดห้องตรงกับความต้องการของผู้ซื้อ-ผู้เช่าในตลาดไหม? เช่น
บางโครงการขายห้องขนาดใหญ่ ถึงแม้ว่าราคาต่อตารางเมตรจะไม่ต่างจากโครงการรอบข้าง แค่ ราคาห้องสูงกว่า คนซื้อต่อและคนเช่าอยู่อาจจะไม่ต้องการจ่ายเพิ่มเพื่อพื้นที่ไม่กี่ตารางเมตรก็ได้ เป็นต้น
บางโครงการขายห้องขนาดใหญ่ ถึงแม้ว่าราคาต่อตารางเมตรจะไม่ต่างจากโครงการรอบข้าง แค่ ราคาห้องสูงกว่า คนซื้อต่อและคนเช่าอยู่อาจจะไม่ต้องการจ่ายเพิ่มเพื่อพื้นที่ไม่กี่ตารางเมตรก็ได้ เป็นต้น
Price – เทียบกับราคาคอนโด บ้าน
ทาวน์เฮ้าส์รอบๆ ราคาอสังหาที่เราจะซื้อถือว่าเป็นทางเลือก ที่ดีกว่าไหม? ถ้าหากว่าราคาของเราสูงเกินกว่าโครงการรอบ ๆ โดยที่ลักษณะโครงการใกล้เคียง
กันก็มีโอกาสในการขายต่อ และปล่อยเช่าได้ยากขึ้น
Place – การเข้าถึงกลุ่มเป้าหมายที่จะทำให้ราคาเพิ่มขึ้นในอนาคต
สามารถพิจารณาได้จาก หลายปัจจัย เช่น รอบ ๆ
โครงการมีศักยภาพในกาารดึงดูดคนมาอยู่อาศัยเพิ่มไหม หากมีสิ่ง อำนวยความสะดวก
ได้แก่ ตลาด ร้านค้า และร้านอาหาร หรือมีการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน ได้แก่ รถไฟฟ้า
และทางด่วน ก็มีโอกาสราคาเพิ่มขึ้นในอนาคต
Promotion – นึกถึงจุดเด่นของห้้องเราที่จะดึงดูดใจคนมาเช่า
ซื้อต่อให้ได้ เช่น ห้องวิวสวย อยู่ในมุมสงบชั้นสูง เป็นต้น
4.
ลงทุนคอนโด เลือกห้องให้ถูกใจคนเช่า-คนซื้อต่อ
ไม่ใช่แค่ถูกใจเรา
บางคนเลือกห้องชั้นล่าง ๆ เพราะราคาถูก หรือชั้นเดียวกับส่วนกลางเพราะคิดว่าสะดวกสบายดี บางคนก็เลือกห้อง Duplex หรือ Hybrid เพราะว่าชอบไลฟ์สไตล์แบบนี้ แต่คนเช่าส่วนใหญ่อาจมองว่าห้องชั้นล่างทำเลไม่ได้ ชั้นส่วนกลางเสียงดัง หรือห้องดูเพล็กซ์มีราคาค่าเช่าสูงเกินจำเป็น ทำให้ปล่อยเช่าหรือขายได้ยาก ลองคิดว่ากลุ่มลูกค้าของเราเป็นใคร และเขาต้องการอะไรก่อนจะลงทุนซื้อคอนโดมาปล่อยเช่า เพราะเขาอาจจะชอบไม่เหมือนเรา
บางคนเลือกห้องชั้นล่าง ๆ เพราะราคาถูก หรือชั้นเดียวกับส่วนกลางเพราะคิดว่าสะดวกสบายดี บางคนก็เลือกห้อง Duplex หรือ Hybrid เพราะว่าชอบไลฟ์สไตล์แบบนี้ แต่คนเช่าส่วนใหญ่อาจมองว่าห้องชั้นล่างทำเลไม่ได้ ชั้นส่วนกลางเสียงดัง หรือห้องดูเพล็กซ์มีราคาค่าเช่าสูงเกินจำเป็น ทำให้ปล่อยเช่าหรือขายได้ยาก ลองคิดว่ากลุ่มลูกค้าของเราเป็นใคร และเขาต้องการอะไรก่อนจะลงทุนซื้อคอนโดมาปล่อยเช่า เพราะเขาอาจจะชอบไม่เหมือนเรา
5.
ที่ดินเปล่า = คู่แข่งในอนาคต?
ลองเล็งที่ดินเปล่ารอบ ๆ โครงการให้ดี เพราะที่ดินพวกนี้ล่ะตัวดี ถ้าเลือกห้องที่หันไปทางที่ดินเหล่านี้ ตอนซื้อแรก ๆ อาจจะได้วิวดี โล่ง โปร่ง สบาย แต่อยู่ไปสักพักมีคนขึ้นโครงการใหม่ขึ้นมา คนอยู่ต้องเจอกับเสียงดัง จะสร้างทีก็บังวิวเราหมดเลย กลายเป็นว่าทำเลดี ๆ ที่เราเล็งไว้อาจจะไม่ดีอีกต่อไป
ลองเล็งที่ดินเปล่ารอบ ๆ โครงการให้ดี เพราะที่ดินพวกนี้ล่ะตัวดี ถ้าเลือกห้องที่หันไปทางที่ดินเหล่านี้ ตอนซื้อแรก ๆ อาจจะได้วิวดี โล่ง โปร่ง สบาย แต่อยู่ไปสักพักมีคนขึ้นโครงการใหม่ขึ้นมา คนอยู่ต้องเจอกับเสียงดัง จะสร้างทีก็บังวิวเราหมดเลย กลายเป็นว่าทำเลดี ๆ ที่เราเล็งไว้อาจจะไม่ดีอีกต่อไป
6.
แบรนด์ของโครงการก็สำคัญ
ถึงแม้จะเป็นโครงการในทำเลเดียวกัน แต่ชื่อเสียงด้านบริการหลังการขายและคุณภาพของการพัฒนาโครงการของบริษัทผู้พัฒนา และนิติบุคคล (ฝ่ายบริหารอาคารและสถานที่) ก็สำคัญมากในการหาผู้เช่าและการขายต่อ เพราะคนเช่าและคนซื้อต่อจะมั่นใจได้มากกว่าว่าโครงการจะอยู่ในสภาพสมบูรณ์
ถึงแม้จะเป็นโครงการในทำเลเดียวกัน แต่ชื่อเสียงด้านบริการหลังการขายและคุณภาพของการพัฒนาโครงการของบริษัทผู้พัฒนา และนิติบุคคล (ฝ่ายบริหารอาคารและสถานที่) ก็สำคัญมากในการหาผู้เช่าและการขายต่อ เพราะคนเช่าและคนซื้อต่อจะมั่นใจได้มากกว่าว่าโครงการจะอยู่ในสภาพสมบูรณ์
7.
เปรียบเทียบผลตอบแทนที่คาดหวัง กับรูปแบบการลงทุนอื่น ๆ
หลายคนสนใจการลงทุนอสังหาเพาะได้ผลตอบแทนสูงโดยไม่ต้องลงเงินตัวเองทั้งหมด แต่ในช่วงที่อสังหาริมทรัพย์เป็นตลาดของผู้เช่า หมายความว่ามีอุปทานห้องว่างปล่อยเช่ามากกว่าจำนวนผู้เช่าในตลาด ทำให้ผู้เช่ามีสิทธิ์ในการต่อรอง และเลือกสูงกว่าผู้ให้เช่า ทำให้ผลตอบแทนจากการเช่าต่ำ แค่ 5-6% ต่อปีก็ถือว่างามแล้ว ซึ่งเงินจำนวนนี้อาจจะพอโปะค่าผ่อนคอนโดได้แต่ก็ไม่ได้กำไรมากนัก ทำให้คนที่สนใจลงทุนคอนโดต้องคิดให้ดีว่า จะรับความเสี่ยงได้ไหม หรือจะนำเงินไปลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ เล่นหุ้น และอื่น ๆ ดีกว่ากัน จริงอยู่ว่าการลงทุนอสังหาไม่ต้องลงทุนด้วยเงินตัวเองทั้งหมด จึงมีโอกาสได้รับผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าและการขายมากกว่าการลงทุนแบบอื่น ๆ แต่ก็มีความเสี่ยง และถือเป็นการลงทุนระยะยาวเช่นกัน
หลายคนสนใจการลงทุนอสังหาเพาะได้ผลตอบแทนสูงโดยไม่ต้องลงเงินตัวเองทั้งหมด แต่ในช่วงที่อสังหาริมทรัพย์เป็นตลาดของผู้เช่า หมายความว่ามีอุปทานห้องว่างปล่อยเช่ามากกว่าจำนวนผู้เช่าในตลาด ทำให้ผู้เช่ามีสิทธิ์ในการต่อรอง และเลือกสูงกว่าผู้ให้เช่า ทำให้ผลตอบแทนจากการเช่าต่ำ แค่ 5-6% ต่อปีก็ถือว่างามแล้ว ซึ่งเงินจำนวนนี้อาจจะพอโปะค่าผ่อนคอนโดได้แต่ก็ไม่ได้กำไรมากนัก ทำให้คนที่สนใจลงทุนคอนโดต้องคิดให้ดีว่า จะรับความเสี่ยงได้ไหม หรือจะนำเงินไปลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ เล่นหุ้น และอื่น ๆ ดีกว่ากัน จริงอยู่ว่าการลงทุนอสังหาไม่ต้องลงทุนด้วยเงินตัวเองทั้งหมด จึงมีโอกาสได้รับผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าและการขายมากกว่าการลงทุนแบบอื่น ๆ แต่ก็มีความเสี่ยง และถือเป็นการลงทุนระยะยาวเช่นกัน
8.
กำลังซื้อของตัวเอง
ข้อนี้นับว่าสำคัญที่สุดสำหรับการลงทุนคอนโดโดยเฉพาะในช่วงที่เศรษฐกิจไม่ค่อยดี เราต้องลองนึกถึงความเสี่ยงกรณีที่หาคนเช่าไม่ได้ สายป่านเรายาวพอที่จะจ่ายค่าผ่อนคอนโด โปะค่าดอกเบี้ยได้เองไหม? อย่าลืมเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยของสถาบันการเงินแต่ละที่ และควรจะรีไฟแนนซ์เพื่อคงอัตราดอกเบี้ยต่ำเอาไว้ รวมทั้งรีบโปะเงินต้นจะได้เสียค่าดอกเบี้ยลดลง และลดจำนวนปีที่ต้องผ่อนได้ด้วย
ข้อนี้นับว่าสำคัญที่สุดสำหรับการลงทุนคอนโดโดยเฉพาะในช่วงที่เศรษฐกิจไม่ค่อยดี เราต้องลองนึกถึงความเสี่ยงกรณีที่หาคนเช่าไม่ได้ สายป่านเรายาวพอที่จะจ่ายค่าผ่อนคอนโด โปะค่าดอกเบี้ยได้เองไหม? อย่าลืมเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยของสถาบันการเงินแต่ละที่ และควรจะรีไฟแนนซ์เพื่อคงอัตราดอกเบี้ยต่ำเอาไว้ รวมทั้งรีบโปะเงินต้นจะได้เสียค่าดอกเบี้ยลดลง และลดจำนวนปีที่ต้องผ่อนได้ด้วย
หากใครสนใจลงทุนคอนโด
หรือ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ล่ะก็อย่าลืมคิดให้ดีนะจ๊ะ
อย่าหวั่นไหวไปกับกระแสโปรโมชัน ส่วนลด หรือ เชื่อคำเพื่อนบอกมาว่าโครงการนี้น่าลงทุน
เพราะสุดท้ายแล้วคนลงทุนก็คือเรา จึงต้องคิดให้ดี ๆ ก่อน Tooktee มีเคล็ดลับการลงทุนคอนโดให้
8 ข้อนี้ แต่หากใครมีเคล็ดลับอื่น ๆ
อยากแนะนำอีกสามารถส่งข้อความมาหา Tooktee ได้ทางเฟซบุค
>>https://www.facebook.com/Tookteedotcom/
#ลงทุนอสังหา #ปล่อยเช่า #ลงทุนคอนโด #ผ่อนคอนโด #ซื้อคอนโด
#คอนโดใหม่ #ภาษีบ้าน #ผ่อนบ้าน
ที่มา: https://www.tooktee.com/content/detail/1498
#คอนโดใหม่ #ภาษีบ้าน #ผ่อนบ้าน
ที่มา: https://www.tooktee.com/content/detail/1498
