อยากขายที่ดินให้ Developer ต้องรู้อะไร?
ไม่ใช่แค่ราคาถูก ทำเลดี อย่างเดียวที่จะทำให้ขายออก
เพราะบางครั้งที่ดินราคาถูก ทำเลดี ก็ขายไม่ออกสักที
และบางครั้งที่ดินแปลงไม่สวย ดูไม่น่าซื้อ แต่กลับเป็นขุมทรัพย์ของ Developer ก็ได้
นายหน้าอสังหาฯ เจ้าของที่ดิน หรือแม้แต่นักลงทุนหลายรายอยากจะขายที่ดินให้ Developer เพราะแค่ขายที่ก็ได้ค่าคอมเป็นล้านแล้ว แต่การขายที่ดินก็ไม่ใช่เรื่องง่าย เพราะคุณจำเป็นต้องเข้าใจศักยภาพของที่ดินอย่างดี รวมไปถึงความต้องการของ Developer แต่ละรายด้วย มาดู 4 เคล็ดลับการเลือกซื้อที่ดินของ Developer เคล็ดลับที่สรุปจากงานสัมมนา “ขายที่ดินเงินล้าน ต้องรู้อะไร” ซึ่งครั้งนี้มีคนปิดการขายกับ Developer ที่มาบรรยายในงานไปแล้ว! เรียกว่านอกจากจะได้รับความรู้แล้ว ยังได้สร้างคอนเนคชั่น และปิดการขายจริงอีกด้วย!
พูดอย่างนี้แล้วอยากรู้แล้วล่ะสิ ว่าถ้าอยากขายที่ดินให้ Developer ได้บ้าง ต้องเตรียมตัวอย่างไร!
- ความต้องการของ Developer แต่ละราย
เรียกว่ารู้เขา รู้เรา รบร้อยครั้ง ชนะร้อยครั้ง ถ้าจะขายของให้ใคร ก็ต้องตอบโจทย์ความต้องการของผู้ซื้อได้ และ Developer แต่ละรายจะมีเป้าหมาย หรือ แผนการพัฒนาที่ไม่เหมือนกัน หากเป็น Developer รายใหญ่มักจะประกาศออกมาเลยว่าในปีนี้ หรือ ครึ่งปีนี้กำลังมองหาที่ดินขนาดเท่าไหร่ ทำเลใด สำหรับพัฒนาโครงการรูปแบบไหน ออกมาชัดเจน เพราะ Developer บางรายเน้นการพัฒนาโครงการแนวราบ ราคาไม่แพง เช่น ทาวน์เฮาส์ ทาวน์โฮม แถบชานเมือง แต่บางรายอาจถนัดพัฒนาคอนโด Low-rise ขนาดเล็กแต่อยู่ในเมือง หากเรานำที่ดินที่ไม่มีศักยภาพสำหรับทำคอนโดไปเสนอให้ Developer ที่เน้นพัฒนาโครงการแนวสูง ก็จะเสียเวลา และไม่สามารถปิดการขายได้
- กฎหมายอสังหาฯ
สาเหตุที่ทำให้การขายที่ดินไม่ใช่เรื่องง่าย นั่นเป็นเพราะว่ามีข้อกฎหมายหลายด้านที่ส่งผลต่อศักยภาพการพัฒนาของที่ดินสักแปลงหนึ่ง หลายคนถามว่าก็แค่ดูว่าข้างบ้านสร้างอะไรได้ เราก็สร้างได้เหมือนกันไม่ใช่หรอ ต้องตอบว่า ไม่ใช่! เพราะบางครั้งที่ดินอยู่ติดกันแปลงหนึ่งติดข้อจำกัดด้านสีผังเมืองทำให้สร้างได้เพียงโครงการแนวราบ แต่อีกแปลงหนึ่งสร้างอาคารสูงได้ แค่กฎหมายข้อเดียวก็ทำให้ศักยภาพต่างกันอย่างมากแล้ว และยังทำให้ราคาที่ดินต่างกันอีกด้วย เพราะฉะนั้น นายหน้าที่ทำการบ้านมาดี เช็คมาแล้วว่าที่ดินแปลงที่ขายอยู่มีศักยภาพ หรือ ข้อจำกัดอะไรบ้าง ก็จะทำให้ Developer สามาารถตัดสินใจได้ง่ายขึ้นว่าเหมาะจะลงทุนหรือไม่ และยังสร้างความน่าเชื่อถือให้ตัวนายหน้าเองอีกด้วย เพราะถ้าคุณพลาดเสนอขายที่ดินโดยบอก Developer ว่าทำคอนโดได้ แต่ในความเป็นจริงแล้วทำไม่ได้ ความน่าเชื่อถือในฐานะนายหน้าของคุณก็จะลดลง ในการเสนอขายที่ดินครั้งต่อ ๆ ไป Developer ก็อาจจะไม่ให้ความสำคัญกับคุณเป็นลำดับต้น ๆ เพราะฉะนั้นขอแนะนำให้ตรวจสอบข้อกฎหมายเบื้องต้นไว้ก่อน เช่น สีผังเมือง พื้นที่ห้ามก่อสร้าง หน้ากว้างที่ดิน ขนาดที่ดินว่าเหมาะสมสำหรับการพัฒนาโครงการหรือไม่
- การนำเสนอจุดขายที่โดนใจ
ในส่วนนี้คือการนำเสนอจุดขาย อะไรคือสิ่งที่ทำให้ Developer ต้องลงทุนกับที่ดินแปลงนี้ ในเมื่อมีคนเสนอขายที่ดินเหมือนกับคุณหลายคน เผลอ ๆ อาจเป็นแปลงเดียวกับคุณก็ได้ เพราะฉะนั้นนายหน้าที่ทำการบ้านมาดี ศึกษาศักยภาพของที่ดิน ทำเล วิเคราะห์หาจุดเด่นที่ตอบโจทย์ Developer แต่ละรายได้ ก็จะมีโอกาสปิดการขายได้สูง เช่น ที่ดินแปลงนี้สามารถนำไปพัฒนาเป็นอะไรได้บ้าง จุดเด่นของทำเล สถานที่สำคัญรอบ ๆ ข้าง หรือ หากที่ดินในทำเลนี้เหลือน้อยก็เป็นจุดขายได้เช่นกัน
- ราคาเหมาะสม
ขอเน้นว่า ไม่ใช่ราคาถูก แต่เป็นราคาที่เหมาะสม เพราะที่ดินเป็นต้นทุนในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ หาก Developer เล็งเห็นว่าที่ดินแปลงนี้มีศักยภาพที่จะสร้างมูลค่าได้สูง ก็จะสามารถลงทุนซื้อที่ดินในราคาที่สูงขึ้นได้ หน้าที่ของนายหน้าคือการหาราคาที่เหมาะสมระหว่างผู้ซื้อ และผู้ขาย เพราะบางครั้งเจ้าของที่ดินอาจตั้งราคาสูงเกินกว่าที่ Developer จะซื้อไปแล้วทำกำไรได้ นั่นก็จะทำให้ปิดการขายไม่ได้
หากเป็นนายหน้ามือฉมังหลาย ๆ ท่านจะรู้จักวิธีการประเมินต้นทุนราคาที่ดิน ซึ่งเป็นวิธีที่ Developer ใช้ในการคำนวณว่า หากที่ดินแปลงนี้สามารถสร้างโครงการมูลค่า 1000 ล้านบาท เมื่อหักค่าใช้จ่ายต่าง ๆ แล้ว คงเหลือค่าที่ดินที่สามารถซื้อได้เท่าไหร่ นั่นคือต้นทุนที่ Developer รับได้ เพราะฉะนั้นราคาที่ดินที่คุณเสนอขายจึงไม่ควรเกินจากนี้มากนัก ก็จะทำให้มีโอกาสปิดการขายได้สูงนั่นเอง
เคล็ดลับทั้ง 4 ข้อด้านบนนี้มาจากการสรุปจากแนวคิดที่ Developer ชั้นนำ และผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์หลายท่าน ได้มาให้ความรู้ในงานสัมมนา “ขายที่ดินเงินล้าน ต้องรู้อะไร” ซึ่งสามารถนำไปใช้กับการเสนอขายอสังหาริมทรัพย์ได้ทุกรูปแบบ ไม่ว่าคุณจะนำแนวคิดนี้ไปเสนอขายให้นักลงทุน หรือ Developer ก็ได้เช่นกัน นอกจากนี้ในงานสัมมนา Developer หลายท่านยังให้ความรู้ หรือเคล็ดลับเพิ่มเติมที่คาดไม่ถึง ในการเลือกลงทุนที่ดินสำหรับพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย หากเป็นคนหนึ่งที่ต้องการจะเสนอขายที่ดินให้ Developer หรือ เป็นนักลงทุนที่ต้องการจะเรียนรู้เคล็ดลับการเลือกซื้อที่ดินจากตัวจริงแล้ว พลาดไม่ได้ กับงานสัมมนา “ขายที่ดินเงินล้าน ต้องรู้อะไร” ครั้งที่ 3 วันศุกร์ที่ 30 กรกฎาคมนี้ เวลา 8.30 – 17.30 น. ที่มี Developer ชั้นนำมาร่วมให้ความรู้เพิ่มจากครั้งที่แล้ว! รวมวิทยากร 7 ท่าน ได้แก่
- ทิศทางตลาดอสังหาฯ ทำเลไหนดี น่าสนใจ
ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส - ทำเลและศักยภาพที่ดินที่ Developer มองหา
ดร.ประทีป ตั้งมติธรรม
ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) - แนวทาง และมุมมองการเลือกซื้อที่ดินของ Developer
ดร.อัญชลี วิจิตรพงศ์พันธุ์
รองประธานฝ่ายจัดซื้อที่ดิน บมจ. พฤกษา เรียลเอสเตท - เทคนิคการเสนอขายที่ดิน จากผู้คัดเลือกที่ดินตัวจริง
คุณภูวสิทธิ์ พนมสิงห์
ผู้ช่วยผู้จัดการฝ่ายพัฒนาธุรกิจและจัดซื้อที่ดิน บริษัท อูโน่ เซอร์วิส จำกัด ในเครือ บริษัท พรีโม เซอร์วิส โซลูชั่น จำกัด และ Editor-in-Chief เพจ Land Everywhere - หลักการเลือกทำเลเพื่อพัฒนาโครงการอสังหาฯ
คุณขจรศิษฐ์ สิ่งสรรเสริญ
Chief Executive Officer บมจ. ไซมิส แอสเสท - การเลือกซื้อที่ดินสำหรับพัฒนาโครงการแนวราบ
คุณรองฤทธิ์ ธรรมสถิต
EXECUTIVE VICE PRESIDENT-RESIDENTIAL BUSINESS SUPPORT 1, บจก. เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮม (ประเทศไทย) - เทคนิควิเคราะห์ศักยภาพที่ดินเบื้องต้น Case Study การประเมินราคาที่ดิน
คุณน้ำทิพย์ พรโชคชัย
ผู้พัฒนา Feasy โปรแกรมวิเคราะห์การลงทุนอสังหาฯ ออนไลน์
เรียนสดผ่าน Zoom 4000 บาท/ท่าน
รับชมย้อนหลังได้นาน 1 เดือน!
ดูรายละเอียดเพิ่มเติม คลิก >> https://bit.ly/3nOw7Tu
.
เหมาะสำหรับ
- นักพัฒนาโครงการอสังหาฯ มาเรียนรู้เคล็ดลับการเลือกซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการ
- เจ้าของที่ดิน นักลงทุนมือใหม่ที่อยากเริ่มขายที่ดิน
- นายหน้าอสังหาฯ ที่อยากขายที่ดินให้ Developer
ไม่พลาดข่าวสำคัญ แค่กดเป็นเพื่อน กับ LINE @FEASY
วันศุกร์ที่ 6 ส.ค. 64
เวลา 13.00 - 15.00 น.
