เจาะลึก! 5 อันดับ บ้านคอนโด ทำเลไหน ราคาเท่าไหร่ ขายดีสวนกระแส

       ผลกระทบจากโควิด และเศรษฐกิจโลกทำให้กำลังซื้อทั้งในไทยและต่างชาติหายไปอย่างรวดเร็ว โครงการที่อยู่อาศัย บ้าน-คอนโดหลายที่จึงขายไม่ค่อยออก ต้องจัดโปรโมชัน ลด แลก แจก แถม เพื่อเร่งระบายสต๊อกอย่างรวดเร็ว จะว่าอสังหาฯ ช่วงนี้ซบเซาก็ว่าได้ แต่ก็มีบางทำเล บางโครงการที่ยังไปต่อได้ Demand ยังสูงกว่า Supply ในตลาด ถึงขั้นที่เรียกว่าขายดีสวนกระแสเลยทีเดียว เรามาดูข้อมูลตลาดอสังหาฯ กลางปี พ.ศ. 2563 จากการสำรวจโดย ฝ่ายวิจัย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ที่นำเสนอผ่านเว็บไซต์ Feasy อัพเดททุกครึ่งปี (อัพเดทล่าสุด กลางปี 2563)

       มาดูกันว่า บ้าน-คอนโดทำเลไหน ระดับราคาเท่าไหร่ ที่ยังขายดีสวนกระแส อัตราการขายเฉลี่ย (Sold Average) มากกว่า 20% ต่อเดือน ทั้งที่ปกติแล้วอัตราการขายเฉลี่ยของโครงการอาจอยู่ที่ราว 2-5% ตลอดระยะเวลาที่เปิดขาย เช่น คอนโดอาจใช้เวลาขายเฉลี่ยประมาณ 2-3 ปี ถ้ามี 100 หน่วยก็จะขายได้เฉลี่ย 2-5 หน่วยต่อเดือนนั่นเอง โดยที่ช่วงแรกๆ อาจจะขายดี ขายได้เดือนละ 20-30% แต่หลังจากนั้นจะค่อยๆ ชะลอลง จนกว่าจะขายหมด ทำให้อัตราการขายเฉลี่ยต่อเดือนไม่สูงนั่นเอง

อันดับที่ 1: คอนโด ทำเลคลองสาน ระดับราคา 10 -20 ล้านบาทอัตราการขาย 92.9% ต่อเดือน

       ทำเลคลองสานอยู่ฝั่งธนบุรี ติดแม่น้ำเจ้าพระยา มีศูนย์การค้า Icon Siam ในทำเลนี้ด้วย เมื่อดูข้อมูลตลาดจากการสำรวจโดย ฝ่ายวิจัย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ที่นำเสนอผ่านเว็บไซต์ Feasy อัพเดททุกครึ่งปี (อัพเดทล่าสุด กลางปี 2563) จะพบว่ามีอัตราการขาย 92.9% ต่อเดือน! ถ้ามีคอนโดอยู่ 100 หน่วย จะใช้เวลาขายไม่ถึง 1 เดือนก็ขายได้หมดแล้ว แสดงว่าขายหมดเร็วมาก เป็นเพราะมีโครงการที่ขายดีเป็นพิเศษเปิดตัวในทำเลดังกล่าว ถึงแม้ระดับราคาจะแพงถึง 10 – 20 ล้านแต่เมื่อเทียบกับศักยภาพทำเลคอนโดริมแม่น้ำเจ้าพระยาแล้ว ถือว่าคุ้มค่า อีกทั้งกลุ่มผู้ซื้อเป็นผู้มีรายได้สูง ซึ่งอาจไม่ได้รับผลกระทบจากวิกฤตโควิดมากนัก อีกทั้ง Supply คอนโดระดับราคานี้อาจมีน้อยกว่า Demand ทำให้โครงการขายหมดได้ในเวลาไม่นาน

       ไม่ใช่ว่าคอนโด ในคลองสาน ทุกระดับราคาจะขายดี หากคุณ “เพิ่มที่ดิน” แล้ว “สร้างแผนการลงทุน” พัฒนาคอนโดมิเนียมในทำเล คลองสาน แล้วจะพบว่า คอนโดในทำเลนี้ ระดับราคาอื่น มีอัตราการขายอยู่ราว 2.1% – 14.7% โดยที่คอนโดในช่วงราคา 3 ล้านขึ้นไปจะขายได้ดีกว่า อัตราการขายมากกว่า 10% ทั้ง ๆ ที่สัดส่วนอุปทานเหลือขาย (แผนภูมิวงกลม) ส่วนใหญ่เป็นคอนโดราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท (คอนโด 1-2 ล้านบาท 19.2% และ คอนโด 2-3 ล้านบาท 55%) แสดงว่าของที่ยังเหลือส่วนใหญ่เป็นของราคาไม่แพง ในขณะที่ของแพงขายได้ดี ระบายสต๊อกได้มากกว่า อาจเป็นเพราะว่ากำลังซื้อกลุ่มกลาง-บน ยังสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้

คุณก็วิเคราะห์ที่ดินเองได้ แค่สมัครสมาชิกฟรี! https://www.feasyonline.com/member/register (แพคเกจฟรี วิเคราะห์ที่ดินได้ 1 แปลง)

อัพเกรดแพคเกจ Personal เพียง 2900 บาท/ผู้ใช้/ปี

- เพิ่มที่ดินได้ไม่จำกัดจำนวน
- Workshop กลุ่มย่อย เรียนรู้จากเคสจริง
- ดูราคาตลาดที่ดินกว่า 400 ทำเล (สำหรับเปรียเทียบแต่ละทำเล ไม่สะท้อนราคารายแปลง)

 

อันดับที่ 2: คอนโด ทำเลบางบัวทอง ระดับราคา 3 -5 ล้านบาท อัตราการขาย 32.5% ต่อเดือน

       ทำเลบางบัวทองครอบคลุมพื้นที่ เซนทรัลเวสต์เกท IKEA บางใหญ่ และปลายสายของ MRT รถไฟฟ้าสายสีม่วง (ช่วงคลองบางไผ่-เตาปูน) มีคอนโดมิเนียมในบริเวณนี้จำนวนไม่มาก เราจะพบว่านอกจากอัตราการขายของคอนโดราคา 3-5 ล้านจะสูงถึง 32.5% ต่อเดือนแล้ว ยังไม่มี Supply คอนโดในระดับราคานี้เหลืออยู่อีกด้วย (แผนภูมิวงกลม) ของที่เหลือขายตอนนี้คือคอนโด ระดับราคา 1-2 ล้านบาท เป็นไปได้ว่า คอนโดระดับราคา 3-5 ล้านบาท ซึ่งเป็นรูปแบบห้องขนาดใหญ่ 2 ห้องนอน ผลิตออกมาน้อย เมื่อเทียบกับ demand ของผู้ซื้อที่สูงกว่า จึงขายหมดเร็ว

 

อันดับที่ 3:  ทาวน์เฮาส์ ทำเล ศรีนครินทร์-อุดมสุข ระดับราคา 5 -10 ล้านบาท อัตราการขาย 32.4% ต่อเดือน

       บริเวณสวนหลวง ร.9 มีเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลือง (ช่วงลาดพร้าว-สำโรง) ซึ่งมีแผนจะก่อสร้างเสร็จในปี 2564 เชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีเขียว สถานีสำโรง และ รถไฟฟ้าแอร์พอร์ตเรลลิงก์ สถานีพัฒนาการ ทำให้ทำเลนี้มีทั้งคอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์โฮมเกิดขึ้นมามากมาย จะเห็นว่าตลาดทาวน์เฮาส์ราคาแพง 5-10 ล้านบาท/หลัง ขายดีมาก เพราะอัตราการขายสูงถึง 32.4% และยังไม่มีอุปทานเหลือขายในตลาดอีกด้วย (ค่าของช่วง 5-10 ล้านบาทในแผนภูมิวงกลมเป็น 0%)  ในขณะที่ทาวน์โฮมราคา 2-3 ล้าน และ 3-5 ล้าน ก็มีอัตราการขายที่ค่อนข้างสูง 6.4% - 7% แสดงว่ามีความต้องการสูงกว่าอุปทานในตลาด อาจมีอุปทานในตลาดน้อยนั่นเอง

 

อันดับที่ 4:  คอนโด ทำเล บางกอกน้อย-บางกอกใหญ่ ระดับราคา 5 -10 ล้านบาท อัตราการขาย 25.6% ต่อเดือน

       ทำเลบางกอกน้อย-บางกอกใหญ่ มีรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน (ช่วงเตาปูน-ท่าพระ) ที่เพิ่งเปิดให้บริการปลายปี 62 ทำให้มีโครงการอสังหาเกิดขึ้นมากมาย โดยคอนโดมิเนียมราคา 5-10 ล้านบาทขายดีมาก ด้วยอัตราการขาย 25.6% ต่อเดือน ส่วนคอนโดราคาต่ำลงมาหน่อย 3-5 ล้านบาทเองก็ขายดีด้วยอัตราการขาย 19.3% ต่อเดือน ในขณะที่คอนโดราคาต่ำลงมา 2-3 ล้านบาท มีอัตราการขายน้อยลงมา และยังเหลืออุปทานในตลาดมากถึง 60% (แผนภูมิวงกลม) แสดงว่าคอนโดราคาแพงอาจมีความต้องการสูง ในขณะที่อุปทานน้อยกว่าทำให้ขายออกได้เร็ว และเหลือขายน้อย

 

อันดับที่ 5:  คอนโด ทำเล เจ้าคุณทหาร ระดับราคา 1-2 ล้านบาท อัตราการขาย 22.5% ต่อเดือน

       ทำเลนี้ครอบคลุมพื้นที่ค่อนข้างใหญ่ตั้งแต่บริเวณมีนบุรี ถนนรามคำแหง ที่มีรถไฟฟ้าสองสายกำลังจะพาดผ่าน คือ รถไฟฟ้าสายสีส้ม (ช่วงศูนย์วัฒนธรรมฯ-มีนบุรี) คาดว่าจะสร้างเสร็จในปี 2566 และรถไฟฟ้าสายสีชมพู (ช่วงแคราย-มีนบุรี) คาดว่าจะสร้างเสร็จในปี 2564 ลงใต้ไปจนถึงเส้นทางรถไฟฟ้าแอร์พอร์ตเรลลิงก์ สาเหตุที่ทำให้ คอนโดมิเนียมราคา 1-2 ล้านบาท ขายดี โดยมีอัตราการขายสูงถึง 22.5% ต่อเดือน เป็นเพราะมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดใหม่บริเวณมีนบุรี ใกล้กับเส้นทางรถไฟฟ้าที่สายสีส้ม และ ชมพู เป็นคอนโดสูง High-rise ตึกแรกในย่านมีนบุรี ทำให้ขายดี ขายหมดอย่างรวดเร็ว ตอนนี้เหลือคอนโดราคา 1-2 ล้านบาทในทำเลเพียง 20 หน่วยเท่านั้น (แผนภูมิวงกลม)

       หากใครมีที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ในทำเลไหน กำลังมองหาโอกาส ว่าจะเก็บไว้ ขายต่อ หรือนำไปลงทุนพัฒนาอย่างไร Feasy ช่วยให้คุณเข้าถึงข้อมูลตลาดอสังหาฯ รายทำเล รายประเภทอสังหาฯ จากข้อมูลตลาดที่ได้รับการเก็บข้อมูลโดยศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย อัพเดททุกครึ่งปี แค่คุณ “เพิ่มที่ดิน” ก็สามารถดูศักยภาพที่ดินรายแปลง แล้ว “สร้างแผนการลงทุน” เพื่อดูข้อมูลตลาด ราคาเฉลี่ย อัตราการขายในทำเล คู่แข่งในทำเล และคำนวณต้นทุนราคาที่ดินที่รับได้หากจะพัฒนาที่ดินเป็นโครงการจัดสรรแนวราบ หรือ คอนโดมิเนียม

 

Keywords: อัตราการขาย, ขายดี,

เว็บไซต์อ้างอิง : https://www.area.co.th/thai/area_announce/area_press.php?strquey=press_announcement3982.htm

#ตลาดอสังหาฯ #ลงทุนอสังหาฯ #อัตราผลตอบแทน

สรุป! ถนนกว้างเท่านี้ สร้างอาคารได้ขนาดเท่าไหร่?

        ความกว้างถนนส่งผลต่อศักยภาพการพัฒนา และราคาที่ดิน! บางคนถามมาว่าทำไมราคาที่ดินติดถนนใหญ่ ถึงแพงกว่าราคาที่ดินในซอย? ขนาดถนนหน้าที่ดินมีความสำคัญอย่างไร? ต้องบอกว่าความกว้างถนนมีผลต่อศักยภาพของทีี่ดินมากเลยทีเดียว ต่อให้ไม่ใช่ที่ดินในซอย แต่ความกว้างถนนต่างกันเพียงไม่กี่เมตร ราคาที่ดินก็อาจจะต่างกันมาก เพราะศักยภาพในการพัฒนาอาคารต่างกัน โดยเฉพาะในพื้นที่จังหวัดกรุงเทพมหานครเพราะมีข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องเยอะ เรามาดูตัวอย่างกัน

• จะสร้างคอนโด ติดถนนกว้างน้อยกว่า 6 เมตรได้ไหม?
• ที่ดินติดถนนกว้างตั้งแต่ 6 – น้อยกว่า 10 เมตร พัฒนาคอนโด Low-rise ได้
• ที่ดินติดถนนกว้าง 10 – น้อยกว่า 18 เมตร พัฒนาอาคารสูง อาคารขนาดใหญ่พิเศษไม่เกิน 30,000 ตร.ม.ได้
• ที่ดินติดถนนกว้างตั้งแต่ 18 เมตรขึ้นไป พัฒนาอาคารสูง อาคารขนาดใหญ่พิเศษพื้นที่มากกว่า 30,000 ตร.ม.ได้

จะสร้างคอนโด ติดถนนกว้างน้อยกว่า 6 เมตรได้ไหม?

มักมีคนถามว่าถ้ามีที่ดินติดถนนกว้างน้อยกว่า 6 เมตร ในพื้นที่กรุงเทพมหานคร จะสร้างคอนโด อะพาร์ตเมนต์ได้ไหม? คำตอบคือ หากอยู่ในกรุงเทพมหานครจะไม่สามารถสร้างอาคารขนาดมากกว่า 2,000 ตร.ม. ได้โดยอ้างอิงจาก

• กฎกระทรวงฉบับที่ 7 (พ.ศ. 25171) ข้อ 3 (ซ) อาคารขนาดใหญ่ให้มีที่จอดรถยนต์ ตามจำนวนที่กำหนดของแต่ละประเภทของอาคารที่ใช้เป็นที่ประกอบกิจการในอาคารขนาดใหญ่นั้นรวมกัน หรือ ให้มีที่จอดรถยนต์ไม่น้อยกว่า 1 คันต่อพื้นที่อาคาร 120 ตร.ม. (เศษของ 120 ตารางเมตรให้คิดเป็น 120 ตารางเมตร ทั้งนี้ให้ถือที่จอดรถยนต์จำนวนที่มากกว่าเป็นเกณฑ์)

• ข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2544 ข้อ 90 ทางเข้าออกของรถจากที่จอดรถหรืออาคารจอดรถ ซึ่งมีที่จอดรถตั้งแต่ 15 คันขึ้นไป ต้องเชื่อมต่อกับทางสาธารณะที่มีความกว้างไม่น้อยกว่า 6 เมตร และยาวต่อเนื่องไปสู่ทางสาธารณะที่กว้างกว่า

• อาคารขนาดใหญ่ คือ อาคารที่มีพื้นที่รวมกันทุกชั้น หรือชั้นใดชั้นหนึ่งตั้งแต่ 2,000 ตารางเมตรขึ้นไป หรืออาคารที่มีความสูงเกิน 15 เมตร และมีพื้นที่รวมกันทุกหรือชั้นใดชั้นหนึ่ง เกิน 1,000 ตารางเมตร

หมายความว่าถ้าจะสร้างอาคารขนาดใหญ่ (พื้นที่รวมตั้งแต่ 2,000 ตารางเมตรขึ้นไป) ได้ ต้องมีที่จอดรถ 1 คัน/พื้นที่อาคาร 120 ตร.ม. เท่ากับต้องมีที่จอดรถขั้นต่ำ 17 คัน (2000/120 = 16.67 ปัดขึ้น) ซึ่งอาคารที่มีที่จอดรถตั้งแต่ 15 คันนั้นต้องมีทางเข้าออกสู่ถนนสารณะกว้างไม่น้อยกว่า 6 เมตร ยาวต่อเนื่องไปสู่ถนนสาธารณะที่กว้างกว่า

สรุปคือ ในพื้นที่กรุงเทพมหานคร ถ้าจะสร้างอาคารขนาดใหญ่จะต้องมีทางออกติดถนนกว้างอย่างน้อย 6 เมตรนั่นเอง หากต้องการพัฒนาอาคารที่อยู่อาศัยรวม เช่น คอนโดมิเนียม และอะพาร์ตเมนต์ ซึ่งต้องใช้พื้นที่ให้เต็มศักยภาพของที่ดิน ก็ต้องหาที่ดินติดถนนกว้างอย่างน้อย 6 เมตรนั่นเอง

 

ที่ดินติดถนนกว้างตั้งแต่ 6 – น้อยกว่า 10 เมตร พัฒนาคอนโด Low-rise ได้

หากถนนกว้างตั้งแต่ 6 – น้อยกว่า 10 เมตรจะสร้างอาคารสูง และอาคารขนาดใหญ่พิเศษไม่ได้ ก็จะสร้างอาคารได้ขนาดไม่เกิน 9,999 ตร.ม. และสูงได้น้อยกว่า 23 เมตร (อาคารสูง คือ อาคารที่สูงตั้งแต่ 23 เมตรขึ้นไป) หมายความว่าสามารถพัฒนาเป็นคอนโด Low-rise ได้

 

ที่ดินติดถนนกว้าง 10 – น้อยกว่า 18 เมตร พัฒนาอาคารสูง อาคารขนาดใหญ่พิเศษไม่เกิน 30,000 ตร.ม.ได้

เพราะอาคารขนาดใหญ่พิเศษ (อาคารขนาดใหญ่พิเศษ คือ อาคารที่มีพื้นที่รวมกันทุกชั้น หรือชั้นใดชั้นหนึ่งในหลังเดียวกัน ตั้งแต่ 10,000 ตารางเมตรขึ้นไป แต่ไม่เกิน 30,000 ตร.ม.) จะต้องมีด้านใดด้านหนึ่งของที่ดินไม่น้อยกว่า 12 เมตร ติดถนนสาธารณะที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 10.00 เมตร ยาวต่อเนื่องกันโดยตลอดจนไปเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะอื่นที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 10.00 เมตร กฎกระทรวงฉบับที่ 50 (พ.ศ.2535)

 

ที่ดินติดถนนกว้างตั้งแต่ 18 เมตรขึ้นไป พัฒนาอาคารสูง อาคารขนาดใหญ่พิเศษพื้นที่มากกว่า 30,000 ตร.ม.ได้

สำหรับที่ดินที่ใช้เป็นที่ตั้งของอาคารสูง หรือ อาคารขนาดใหญ่พิเศษที่มีพื้นที่อาคารรวมกันทุกชั้นมากกว่า 30,000 ตารางมตร ต้องมีด้านหนึ่งค้นใดของที่ดินนั้นยาวไม่น้อยกว่า 12.00 เมตร ติดถนนสาธารณะที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18. 00 เมตร ยาวต่อเนื่องกัน โดยตลอดจนไปเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะอื่นที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18.00 เมตร กฎกระทรวงฉบับที่ 50 (พ.ศ.2535)

อ่านเพิ่มเติม: ทำไมที่ดินในซอย ถึงราคาถูกกว่าที่ดินติดถนนใหญ่มาก?

จะเห็นว่าความกว้างถนนหน้าที่ดินต่างกันเพียง 1 เมตรก็ส่งผลต่อศักยภาพในการพัฒนาอาคาร ทำให้พื้นที่อาคารที่ก่อสร้างได้ต่างกันอย่างมาก และจะส่งผลต่อราคาที่ดินอีกด้วย เพราะฉะนั้นก่อนที่จะตกลงซื้อขายที่ดิน ก็ควรจะตรวจสอบความกว้างถนนให้แน่ใจว่าความกว้างถนนตามสภาพจริงนั้นเป็นเท่าไหร่ ตลอดเส้นทาง เพื่อที่จะได้ลดความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นในภายหลังได้

Keywords: ความกว้างถนน, ศักยภาพที่ดิน, พัฒนาคอนโด, ราคาที่ดิน

 #กฎหมายอสังหาฯ #ที่ดิน #ราคาที่ดิน